在当今房地产市场整体下行的大环境下，房产交易或产权归属纠纷屡见不鲜，尤其是在购买新房后，开发商迟迟不给办理不动产权属证书(以下简称“房产证”)，向法院诉请办理房产证成为众多购房者维护自身权益的重要手段。从备受瞩目的北京天价违约金案，到具有标志性意义的深圳“无证房”强制过户第一案，司法力量正不断为“房产证困局”撕开突破口，为购房者的权益保驾护航。

　　然而，向法院诉请办理房产证并非一定会得到法院支持，如办理房产证的诉讼请求无法得到支持，购房者该如何维护自己的合法权益?即使法院支持这一诉求后，后续的执行工作又该如何开展?本文将剖析在诉请办理房产证类案件中裁判规则与疑难问题，从诉讼的可行性分析入手，并结合实际案例，详细解析后续执行的关键环节，以期对面临该类案件的购房者有所参考。

　　一、购房者起诉开发商办理房产证的法律依据

　　在商品房交易过程中，开发商负有重要的责任和义务。

　　《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定^[1]办理房产证系业主与开发商的共同责任，应相互配合，同时明确开发商负有协助购房人办理产权登记的法定义务，这是法律赋予开发商的强制性责任，旨在保障购房人的合法权益能够顺利实现。

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称“《商品房买卖司法解释》”)第十四条的规定^[2]，如果开发商逾期未办理产权证，购房人有权要求其承担违约责任，这一规定为购房人在面对开发商办证拖延时，提供了有力的法律武器。购房者在诉请办理房产证的案件中，可以一并诉请要求开发商支付逾期办理房产证的违约金。

　　需要说明的是，双方《购房合同》中一般还会对迟延办理房产证的违约责任进行约定，相关约定一般应当优先于《商品房买卖司法解释》的上述规定。

　　(一)北京天价违约金案

　　在北京市某法院审理的一起商品房买卖合同纠纷中，购房者王某某与北京某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，合同约定开发商应在房屋交付后90日内协助办理房产证，逾期则按日以已付购房款的万分之五支付违约金。开发商逾期3年仍未办理，购房者诉至法院。法院经审理认为，开发商未按约履行协助办证义务，构成严重违约，最终判决开发商协助办理房产证，并支付违约金共计280余万元(已付购房款500万元，按日万分之五计算3年)。此案因违约金数额较高，被媒体称为“北京天价违约金案”，凸显了法院对开发商逾期办证违约责任的严格认定，也为购房者主张违约金提供了司法实践参考。但北京高院于2014年颁布了《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》，其中第二十一条规定如约定的逾期办证违约金过高，则在日万分之三的标准范围内对违约金数额进行调整。因此在此之后北京地区的案件，一般会按照该标准下调违约金。

　　(二)重庆“无证房”强制过户案

　　某购房人于2011年购房，房屋未办理初始登记、无产权证;购房者在购房合同签订当日付清全款，并随后入住。多年来虽然据购房者了解到房屋已经可以办理过户手续，但卖家仍失联，无法办理初始登记与过户。购房者而后向重庆仲裁委员会提起仲裁申请，获得仲裁委支持。但在强制执行阶段，执行干警通过各方途径查找卖家下落，均未如愿。为保障申请执行人、购房人的合法权益早日实现，重庆二中院通过协调涉案房屋的管理机关开州区住房和城乡建设委员会、开州区不动产登记中心，厘清了涉案房屋过户所需手续后，对涉案房屋进行强制执行过户，并全流程指导购房人顺利完成了涉案房屋的办证工作。

　　二、法院支持购房者诉请办理房产证的四大关键条件

　　(一)购房合同应当合法有效

　　根据《商品房销售管理办法》第十六条规定^[3]，商品房买卖合同为要式合同，要求签订书面商品房买卖合同。这也说明，在房产交易中，合同的有效性至关重要。然而，现实情况中，部分购房者仅签署了认购书、订购书等文件，并未签署正式《商品房买卖合同》，双方之间是否成立商品房买卖合同可能因此发生争议。

　　就该问题，《商品房买卖司法解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”因此，即便购房者和开发商未签署正式的《商品房买卖合同》，但只要签署的认购书、补充协议等文件具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的核心条款，如明确的标的、合理的价款、清晰的交付条件等，这些文件即可被认定为有效的商品房买卖合同。

　　内蒙古高院审理的(2020)内民再312号案，2010年11月20日，张某与内蒙古包头当代建设集团有限责任公司(下称“当代公司”)签订《商品房内部认购书》，约定张某认购包头市昆都仑区一套126.55平方米房屋，总价款596582元，当代公司应于2012年6月30日前交房，同时约定张某需在接到通知后七日内签署正式《商品房买卖合同》。

　　后续张某实际支付房款589086元及办证费用，2012年12月13日收房(房屋编号变更为3-103)，但双方未签订正式合同，且当代公司未协助办理产权证。张某诉至法院后，内蒙古高院(2020)内民再312号判决认定，案涉认购书明确当事人、房屋信息、价款、交付时间等核心条款，当代公司已收房款并交房，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，应视为合法有效的商品房买卖合同，最终判令当代公司于本判决生效后90日内协助原告张某办理位于包头市昆都仑区房屋的产权证书。

　　(二)开发商存在迟延办证的违约行为

　　在判断开发商是否应当承担协助办证责任时，其是否存在违约行为是重要的考量因素。如案件查明逾期办证是由于开发商未完成竣工验收、初始登记等法定义务，故意拖延或者其他归责于开发商方面的原因，则开发商一般将会被判定承担责任。如果是因政府行为或不可抗力等不可预见、不可避免的因素导致无法办证，往往认为属于免责事由，开发商可能会免于承担责任。

　　在(2020)最高法民终611号案中，2008年6月，中房京贸公司与电子公司签订《北京市商品房预售合同》及补充合同，约定电子公司购买北京国海中心A座18套写字楼，中房京贸公司需在2009年12月31日前完成首次登记，并在房屋交付后365日内协助办理转移登记，逾期需按日支付已付款万分之三的违约金。

　　2010年3月房屋交付后，电子公司付清7.016亿元全款，但中房京贸公司未按期办理首次登记。2014年7月，北京市住建委因中房京贸公司与案外人一商集团权属纠纷，暂停其项目除D座外的首次登记。期间电子公司多次催告办证，中房京贸公司却以电子公司未缴专项维修资金、政府行为属不可抗力为由推诿。法院审理认定，中房京贸公司与案外人纠纷属自身原因，非不可抗力，且其怠于协助办理维修资金交款手续，未完成首次登记存在明显过错。最终判决中房京贸公司限期办理首次登记及转移登记，并支付违约金，印证开发商存在过错是承担逾期办证责任的关键。

　　(三)购房人已履行主要义务

　　购房人在房产交易中也需履行自身的义务。一般来说，购房人需完成付款、缴纳税费、收房等核心义务。如果购房人仅存在未缴纳维修基金等次要义务的情况，可能会被认定为“履行瑕疵”，但通常不构成根本违约。

　　2008年6月，中房京贸公司与电子公司签订《北京市商品房预售合同》及补充合同，约定电子公司购买北京国海中心A座18套写字楼，同时明确电子公司需在房屋验收交接后交纳专项维修资金，并在验收交付后两周内将缴费凭证复印件提交中房京贸公司，否则中房京贸公司不承担此期间延期办证责任。

　　2010年3月房屋交付后，电子公司虽付清701603173元购房款，但直至2019年12月20日仍未缴纳专项维修资金。期间中房京贸公司曾在2010年入住通知书、2011年《备忘录》中多次提醒电子公司缴纳该资金，2019年8月申领《专项维修资金交款通知》后，也因电子公司未及时配合导致资金缴纳事宜拖延。法院审理时指出，电子公司未按合同约定及时交纳专项维修资金，存在违约情节(虽属履行瑕疵)，明确购房人在房产交易中需履行自身缴费义务，并非仅开发商负有责任。

　　(四)具备办证客观条件

　　房屋具备办证的客观条件是法院支持办理房产证诉求的重要前提，如果项目未完成综合验收、土地性质存在争议等，法院可能会驳回购房人的诉请。在办理诉请办理房产证的案件中，法院会重点审查房地产项目是否具备办理房产证的客观条件，必要时法院会和有关主管部门核实项目房产证办理的进展，欠缺的手续和面临的障碍等情况。

　　例如，在(2021)最高法民申1672号案中，购房者与开发商签订房屋买卖合同后，因案涉项目区域的城市规划调整，规划用途由科研用地调整为商业用地，按规定需补缴土地价款后才能办理商业性质的不动产权证。但双方对费用补缴事宜未事先约定，事后也未达成一致，法院最终认定购房者请求开发商为其办理案涉房屋商业性质的《不动产权证》的条件尚不具备，驳回了其诉请。

　　反之，如果项目资料齐备，即使存在开发商内部纠纷，法院仍会支持购房人办证的诉求。

　　三、房产项目未经初始登记不动产能否诉请办理房产证

　　(一)办理房屋产权证以开发商办理完毕初始登记为前提

　　根据《不动产登记暂行条例实施细则(2024修正)》的规定，开发商未进行不动产权首次登记(也称为“大产权证”)，购房者即不得办证，而购房者申请办证须提交大产权证书，而办理首次登记所需的土地来源材料、符合规划的材料、房屋竣工验收材料、测绘报告和税费缴纳凭证等均应当由开发商负责办理。实践中，很多项目无法为购房者办理房产证，主要是因为开发商未办理首次登记手续，未办理首次登记手续主要是因为缺少上述各种材料或手续。

　　(二)开发商未办理初始登记情形下，能否办理房产证的可行性分析

　　1.相关规定

　　根据上述规定，案涉房屋是否办理完毕初始登记，均不影响后续执行程序的进行，相关部门也不对法律文书和协助执行通知书进行实体审查。换言之，房产是否办理完毕初始登记，是否对后续为购房者实际办理产权证中存在程序障碍，不影响法院在案件中依据法律规定和双方约定对开发商是否应当承担协助购房者办理产权证事宜承担法定义务、合同义务进行审理裁判。

　　2.相关司法实践

　　(1)支持办理产权证的案例

　　(2)未支持办理产权证的案例

　　最高院审理的(2021)最高法民申1672号案中，最高院经审理认为，因案涉房屋所占用土地的性质变更涉及费用补缴，且各方未达成一致，房屋买受人请求开发商为其办理案涉房屋商业性质的产权证的条件尚不具备，因此不予支持其关于办理产权证的请求。

　　根据上述相关司法裁判案例，支持办理产权证应当以案涉房屋已经具备办理条件、办理不存在实质性障碍为前提。而就案涉房屋尚未办理完毕初始登记的情形，法院一般会判决先办理初始登记、而后办理产权转移登记，或在办理初始登记已明显不存在障碍的情况下，直接判决开发商限期协助房屋买受人办理完毕产权证。因此建议在案件中厘清未能办理完毕初始登记的原因，以及该原因是否构成开发商无法办理初始登记的实质性障碍，抑或仅仅只是开发商拖延办理的单方托辞。

　　四、直接诉请确认房产所有权是否可行

　　(一)相关规定

　　(二)相关司法实践

　　最高院审理的(2016)最高法民再12号案中，最高院认为案涉双方系商品房买卖合同纠纷，原《中华人民共和国物权法》第九条规定不动产物权须经登记方能设立，而买受人购买的房屋尚未办理权属登记，故其要求在本案中确认案涉房屋所有权归其所有的主张不能得到支持。

　　最高院审理的(2021)最高法民申1888号案中，最高院经审理认为，不动产物权的变动未经登记不发生效力，案涉房屋至今未办理预售合同备案登记、预告登记或产权登记，即便已有法院生效民事调解书确认张某为房屋业主，仍不能直接认定张某为案涉房屋的所有权人。

　　五、案件胜诉后执行环节的常见问题及应对

　　(一)开发商拒不配合：司法强制的威力

　　在案件执行操作过程中，案件执行可能会遭遇开发商故意拖延、拒绝配合，甚至采取各种手段阻挠执行的情况。针对这一问题，《最高人民法院关于无证房产执行问题的通知》为各级法院处理此类案件提供了明确且强有力的法律执行依据。根据该通知规定，法院有权直接向不动产登记部门发出《协助执行通知书》，明确要求其按照法院指令，对涉案房产进行相应登记操作。

　　以(2020)最高法民终611号案件为例，法院在详细调查和审理后，依法判决开发商中房京贸公司在规定期限内必须完成涉案房产的初始登记手续。随后，在执行阶段，法院并未依赖开发商的进一步配合，而是依据相关法律法规和执行程序，直接通过执行程序完成了购房人中国电子进出口有限公司的产权转移登记工作。这一举措不仅有效避免了开发商可能存在的二次不配合问题，还极大地提高了执行效率，确保了购房人合法权益的及时且有效保障。

　　(二)登记部门推诿：穿透式解决路径

　　在实际操作过程中，购房者往往会遭遇如下情形：登记部门或许会凭借诸如推诿、拖延办理产权证的相关手续。当面临此种状况时，当事人应积极运用法律手段维护自身合法权益。具体来讲，当事人可依据《行政诉讼法》第十二条的相关规定，针对行政机关不履行协助义务的行为，依法向人民法院提起行政诉讼，借助司法途径解决问题，以保障自身产权能够及时、有效地得到确认与保护。

　　北京某楼盘曾因历史遗留问题导致业主长期无法办理房产证，登记部门以各种理由拖延。后来，法院通过向住建部门发出司法建议函，推动住建部门特事特办，最终成功为业主完成登记^[4]。这一案例为解决登记部门推诿问题提供了有效的借鉴，即通过法律手段和司法建议，穿透执行过程中的阻碍，实现产权登记。

　　(三)开发商暴雷：购房者优先权的行使

　　若开发商进入破产程序或陷入经营危机，购房人的权益可能面临更大的挑战。法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中，商品房消费者权利保护问题日益突出。

　　2023年4月20日，最高人民法院发布《关于商品房消费者权利保护问题的批复》(以下简称“《批复》”)^[5]，购房人的交付房屋的请求权可被列为优先债权。，将商品房消费者的居住利益视为生存权的核心内容，赋予其高于商业债权的优先效力。这种价值排序符合“生存权>经营利益”的宪法精神，亦与中央“保交楼、保民生”政策相契合，通过“以居住为目的”的开放性解释，赋予法官裁量空间，避免机械适用导致个案不公。在房企暴雷频发的背景下，《批复》通过明确权利顺位，在房企财产不足以清偿全部债务时，优先保障购房者权益，避免群体性纠纷，允许消费者在破产程序中主张优先权，避免购房款沦为普通债权，通过司法手段稳定购房预期，促进房地产市场健康发展，提振了市场信心。

　　需要注意的是，《批复》对购房者优先权的行使设置了严格条件，旨在平衡保护消费者生存权与维护交易安全。首先，在主体方面，仅限自然人消费者，排除法人及非法人组织;其次，要求购房需以居住为直接目的，且需结合名下房产数量、房屋面积、家庭需求等综合判断，已有住房但面积不足、因改善需求购买第二套住房的，仍可认定为“居住目的”;同时，要求需支付全部购房款，分期付款者需在一审辩论终结前付清余款。最后，房屋未竣工验收或开发商丧失交付能力，且需经司法程序认定无实际交付可能。

　　六、与不动产登记部门的协调

　　(一)协助执行通知书的效力

　　若购房者于诉讼中所提出的办理房产证请求获得法院支持，并经判决确认，那么在案件进入执行阶段时，法院将依法向不动产登记部门送达协助执行通知书。该协助执行通知书是法院执行判决的重要法律文书，具有法律效力，要求不动产登记部门必须予以配合执行。

　　不动产登记部门在收到法院送达的协助执行通知书后，会严格依照法定程序及职责要求，对法院出具的文书展开审核。审核内容涵盖文书的真实性、合法性、完整性，以及是否存在任何形式上的瑕疵或错误。唯有在确认所有文件及手续准确无误、符合法定要求后，不动产登记部门才会启动正常的办证流程，及时、高效地为当事人办理房屋产权证书，以确保其合法权益得到有效保障。

　　(二)信息共享与沟通机制

　　为了进一步提高执行效率，一些地方的法院与不动产登记部门积极建立信息共享与沟通机制。通过这一机制，法院可以及时了解不动产的登记信息、查封状态等，为执行工作的开展提供有力支持;不动产登记部门也能及时收到法院的协助执行要求，快速办理相关业务。

　　例如，虎林人民法院与虎林市政务大厅不动产登记交易事务中心就执行工作和不动产登记相关事宜进行协调。双方共同对在协助法院办理不动产权查询、查封、转移、过户等执行工作中存在的问题以及解决方案进行深入沟通，达成了新共识，有效提升了涉不动产案件的执行质效^[6]。

　　七、结语

　　在司法实践过程中，北京、上海等地区已构建“府院联动”机制，专门用以解决办证难题。该机制整合了政府与法院的资源，形成强大合力，为解决房产办证纠纷提供了更为高效的途径。

　　向法院诉请办理产权证在法律层面具有可行性，但这要求当事人充分熟知相关法律规定，积极收集有力证据，以确保其诉求能够得到法院支持。在法院作出判决之后，及时申请强制执行，并积极与法院和不动产登记部门进行沟通协调，是实现产权证办理的关键所在。

　　对于购房者、房屋共有人等权益主体而言，在遭遇办证纠纷时，应当及时咨询专业律师，制定合理的维权策略。同时，必须注意妥善保存购房合同、付款凭证、拆迁安置协议等相关证据，为可能的诉讼和执行工作做好充分准备。

　　而对于法院和不动产登记部门来说，进一步完善信息共享与沟通机制，优化执行流程，将有助于提升涉不动产案件的执行效率，切实保障当事人的合法权益。

　　注释：

　　[1]《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”

　　[2]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”

　　[3]《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。”

　　[4]https://www.bj148.org/yck/zzdt/202302/t20230221_1647438.html

　　[5]第二条规定：“二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。”第三条进一步规定：“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”

　　[6]http://jxhl.hljcourt.gov.cn/public/detail.php?id=18534

　　作者简介：

　　张磊，高级合伙人

　　资本市场业务中心常务副总监

　　张磊律师，北京德和衡律师事务所高级合伙人，高级经济师，本科和研究生均就读于中国政法大学国际法学院。张磊律师在证券金融类争议解决领域有丰富的业绩，代理过“16胜通01”“16胜通03”“17胜通01”“17鲁胜01”“18鲁胜01”“18鲁胜02"“13中森债”“阳光城ABS”“中南建设”“凯迪生态”等多起有影响力的证券虚假陈述责任纠纷案件;保理和融资租赁领域，代理多起复杂案件取得了驳回原告诉讼请求、改判或全额收回融资款等良好效果;在新能源、房地产与建设工程项目纠纷、公司股权与回购业务纠纷、涉外案件纠纷等领域，张磊律师也有多项重大案件胜诉业绩。张磊律师主要客户包括国家电网、国家开发银行、中信建投、中国人保、民生银行、国海证券、粤开证券、长城证券、西藏信托、招商局、中广核、中国中铁、中国船舶、中国二冶、东风汽金、中航油国际、中铝国际、顺丰集团、天元锰业、北汽产投等金融机构、央国企及大型企业。

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　　陈怡任，执业律师

　　陈怡任律师，北京德和衡律师事务所执业律师，英国爱丁堡大学法学硕士，曾供职于某跨国公司大中华区总部。陈怡任律师在证券金融类争议解决领域有丰富的业绩，已经代理过多起证券虚假陈述责任纠纷案件。陈怡任律师的客户包括国家电网、国家开发银行、中信建投、国海证券、粤开证券、长城证券、招商局、中国中铁、东风汽金、顺丰集团等金融机构、央企、国企及大型民营企业。

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