最高人民法院于2025年11月23日发布《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)(征求意见稿)》，向社会公开征求意见。该司法解释针对建设工程领域的诸多实务争议提出细化规则，聚焦资质出借、价款结算、优先受偿权等长期争议领域，是对2021年开始实施的《建工司法解释(一)》的重要补充与发展，旨在回应行业实践中的新问题、统一裁判尺度。
该司法解释的十大亮点如下：
一、放宽合同无效认定标准，体现谦抑与鼓励交易原则
亮点条款：第一条、第三条
深度解析：
第一条明确了“合同订立时需招标而未招标，但起诉时已非必须招标项目”的，不因此认定合同无效。此规定体现了鼓励交易完成的精神，避免了因项目属性事后变化而否定既有合同效力，有利于稳定商事秩序。
第三条则进一步列举了三种可不因资质缺失而认定合同无效的情形，特别是明确“已依法登记的企业”从事劳务分包、以及“限额以下小型工程”的例外处理，回应了小微建筑企业和个体工商户的现实需求，是对《建筑法》强制性规定的合理限缩，体现了司法对行业发展实际的尊重。
二、严厉整治招投标程序乱象，维护公平竞争市场秩序
亮点条款：第二条
深度解析：
该条直击“先定后招”、“明招暗定”等顽疾，明确即使在确定中标人前，招标人与投标人通过意向书、会议纪要等形式进行实质性谈判并最终中标的，当事人可依据《招标投标法》相关条款主张合同无效。这不仅强化了招投标程序的严肃性，更旨在遏制虚假招标和串通投标行为，保护其他潜在投标人的合法权益，维护建筑市场的公平竞争环境。
三、系统规范资质出借行为，厘清各方主体责任边界
亮点条款：第四条至第六条
深度解析：
此三条构成了处理“挂靠”、“转包”等违法行为的完整规则体系。
第四条从根本上否定出借资质方牟利的合法性，明确“主张资质费用的，不予支持”，切断其经济动力。
第五条是关键突破，区分发包人是否“知道或应当知道”出借资质情形，并设置了不同的诉讼程序和责任承担方式。当发包人知情时，允许实际施工人在特定条件下直接向发包人主张权利，并通知出借资质企业作为第三人，这为司法实践中长期争论的“实际施工人权利边界”问题提供了清晰指引，平衡了发包人审查义务与实际施工人利益保护。
第六条则解决了外部第三方(如材料供应商)的权益保护问题，规定在构成表见代理等情形下，相对人可直接要求出借资质的建筑施工企业承担责任，降低了市场交易风险。
四、有限突破合同相对性，精准保障实际施工人与农民工权益
亮点条款：第七条、第八条
深度解析：
第七条划定了清晰的界限：接受转包、违法分包的实际施工人，只能向其合同相对方(即转包人或违法分包人)主张折价补偿，原则上不能突破合同关系直接向发包人索赔。这纠正了实践中部分案件过度突破合同相对性的做法，强调了“合同责任”的首要性。
但第八条作为重要补充，赋予了实际施工人代位权这一法定权利。当转包人怠于向发包人行使其到期债权时，实际施工人可代位向发包人主张，这为实际施工人提供了有效的救济途径。同时，该条特别强调了对农民工工资支付的保障，直接链接《保障农民工工资支付条例》，明确了建设单位、总包单位的工资支付责任，体现了司法对民生问题的强力介入。
五、细化固定总价合同价款调整规则，增强结算可预期性
亮点条款：第九条至第十一条
深度解析：
固定总价合同的价格风险分配是实践焦点。
第九条 确立了“固定总价原则上不随市场波动调整”的基调，明确了商业风险由承包人承担，但预留了“情势变更”的例外通道，为极端市场情况下的公平调整提供了可能。
第十条 处理的是“量变”，即因发包人原因(如设计变更)导致工程量超出原范围，明确可参照当地计价标准结算增量部分，合理分配了超出原定风险范围的成本。
第十一条 解决了“半拉子”工程的结算难题，提供了“按比例折算”的具体方法，使合同解除后的工程价款结算有章可循，减少了鉴定依赖，提高了审判效率。
六、尊重当事人意思自治，确认无效合同折价补偿协议的效力
亮点条款：第十三条
深度解析：
该条规定体现了司法对当事人意思自治的充分尊重。即使施工合同本身无效，但只要工程验收合格，发包人与承包人就折价补偿金额达成的协议，应当作为确定双方权利义务的依据。这一方面有利于鼓励当事人自行解决纠纷，减少诉累;另一方面也避免了法院在合同无效后仍须启动复杂鉴定程序来确定价款，符合诉讼经济原则。该规则同样适用于发包人、承包人与实际施工人之间的协议。
七、规范审计与财政评审结论的适用，防止公权力不当干预
亮点条款：第十四条
深度解析：
此条旨在解决“审计久拖不决”或审计结果不公导致的工程款支付僵局。
首先，坚持以“合同约定”为前提，未约定则一方不得单方要求以审计/评审结论为准。
其次，赋予承包人在“非自身原因导致审计延迟”或“审计结果明显不公”时的司法鉴定申请权。这有效防止了发包人利用审计程序拖延支付工程款，保障了承包人的合法权益，明确了民事合同纠纷中行政审计结论的附属地位。
八、优化质量保证金制度，明确保修责任不因合同效力而免除
亮点条款：第十五条
深度解析：
该条对质量保证金的起算点作出了更符合实际的规定。无论是合同解除还是无效，质量保证金的预留期限均从承包人实际退场或合同被判决确认无效时起算，避免了因合同提前终止导致的保修期起算不明问题。尤为重要的是，第三款明确“合同解除或无效，承包人仍应承担保修责任”，这强调了工程质量责任的法定性和独立性，不因合同效力瑕疵而免除，有力地保障了建设工程的最终使用者和社会公共安全。
九、扩张与细化建设工程价款优先受偿权
亮点条款：第十八条至第二十二条
深度解析：
这是本次解释的核心亮点之一，对优先受偿权的范围、行使方式、期限起算等进行了全面升级。
明确范围：第十八条将停工窝工损失等一般性违约损失排除在优先受偿范围之外，但例外地将“停工窝工损失中的农民工工资部分”纳入优先权范围，再次凸显了对劳动者生存权益的优先保护。
代位物追及：第二十一条规定，建设工程毁损、灭失或被征收后，优先权可追及至相应的保险金、赔偿金或补偿款，大大增强了优先受偿权的担保效能。
起算点灵活化：第二十二条允许当事人协商变更付款期限后，优先权行使期限从变更后的期限起算，适应了工程款支付过程中常见的延期、展期等商业实践。
债权转让的争议处理：第二十条提出了关于优先受偿权是否随债权转让而转移的两种方案，反映了对此问题的理论分歧，留待社会各界讨论，体现了立法的审慎。
十、完善程序性规则，保障诉讼高效与仲裁公正
亮点条款：第十六条、第二十三条、第二十四条
深度解析：
第十六条明确了合同解除后承包人的退场义务和发包人的接收权利，并支持承包人退场前的证据保全申请，有利于固定现场状况，防止证据灭失。
第二十三条针对实践中复杂的仲裁管辖问题，明确在存在转分包链条时，发包人未与实际施工人达成仲裁协议的，仲裁机构依据承包人与发包人的仲裁协议对实际施工人作出的裁决，发包人可请求撤销，维护了仲裁协议的相对性原则。
第二十四条重申了建设工程纠纷由工程所在地法院专属管辖的原则，便于法院调查取证和审理。
结语
《建工司法解释(二)(征求意见稿)》内容详实，直面行业痛点，诸多条款体现了平衡利益、鼓励交易、保障质量、维护弱势群体的司法价值取向。其正式出台后，必将对建设工程领域的合同管理、风险防控和纠纷解决产生深远影响。目前征求意见截止日期为2025年11月29日，相关建筑企业、法律从业者可深入研究条款，积极反馈意见，共同推动这部重要司法解释的完善。
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