摘要
本文从建设工程领域，承包人的优先受偿权与抵押权人抵押权利益冲突的视角切入，探讨了承包人优先受偿权的社会公益属性、抵押权人抵押权的商业经营属性。同时，本文指出两种权利的冲突主要源于“权利客体的部分重叠”或“同一客体上的权利竞存”，并对两种权利冲突的实务场景作了法律层面的分析。此外，本文预设了承包人、抵押权人在其权益受损时的司法救济路径，包括承包人对执行程序表达异议的权利、抵押权人在特定情形下享有的启动第三人撤销之诉机制的权利。最后，本文通过介绍德国、日本建工领域承包人优先权的实践状况探讨了我国引入“建设工程价款优先受偿权预告登记”制度的可行性。
关键词：建设工程价款优先受偿权;抵押权;利益冲突
引言
在民事法领域，物权优先于债权、在先成立的权利排斥后位成立的权利似乎已经是公认的法学原理。然而，具体到建设工程合同领域，一般情况下，发包人为建设项目会优先进行融资并通常以在建工程作融资的担保并完成不动产抵押登记，此时，发包人与银行间通常成立主债权债务关系及担保法律关系。在发包人的众多债权人之间，享有抵押权的融资银行具有优先受偿权并无不当。
然而，在建设工程合同的另一端，承包人被法律赋予了建设工程价款的优先受偿权，承包人优先权本质系承包人对发包人享有的债权优先权，以发包人欠付的建设工程价款为权利基础。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》(以下简称《建工解释一》)第36条规定，承包人的建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，这一“法定优先权突破物权优先于债权”的规则，使得实务中“在先抵押”与“在后优先权”的冲突成为常态。
此外，承包人的优先权具有法定滞后性——根据《建工解释一》第41条，优先权行使期限为“自发包人应当给付建设工程价款之日起十八个月”，通常需待项目竣工、验收并结算后才满足行权条件，而抵押权多在项目融资阶段即已设立并登记。
那么，当发包人融资行的优先权与承包人的优先权发生冲突时，究竟是遵循抵押权优先于一般债权、在先成立的融资行的优先权排斥后位成立的承包人的优先权还是例外规定呢?这是本文要探讨的核心问题。
一、建设工程价款优先受偿权的法律构造
(一)建设工程价款优先受偿权的概念
建设工程价款优先受偿权，系《建工解释一》的用语，在理论上也被称为优先权、优先受偿权、建设工程价款优先权、建设工程款优先权。建设工程价款优先受偿权系建设工程施工合同法律关系中，承包人享有的法定权利，在行权条件成就时，承包人有权就建设工程(不含建设工程占用范围内的建设用地使用权，从学理上看，建设用地使用权系发包人通过出让、划拨等方式原始取得，承包人的物化劳动(人工、材料)仅投入建设工程本身，未转化为土地使用权的价值，故优先权的客体限于工程，不及于土地。)折价、拍卖所得价款主张优先受偿。根据《建工解释一》第36条规定，承包人享有的建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权。
(二)理论基础：对工人生存权益的考量
立法者确立承包人享有建设工程价款优先受偿权的初衷维护工人的生存权益。承包人系建设工程的总施工人，在施工过程中，承包人通过分包部分工程的方式将主体工程作拆解，分包人再通过安排其工人实际施工。通俗来说，在建工领域，一般存在着“发包人-承包人-分包人-工人”的逻辑体系。其中，承包人与分包人通常为有一定抗风险能力的法人，而工人则为对生存权益需求较高的具体自然人。
若发包人没有能力支付工程款，则处于逻辑体系最后一阶段的工人权益可能受损。此时，就应当优先保护承包人的权益，承包人拿到工程款后，才有能力支付分包人及工人工资。
此外，该制度亦基于“物化劳动优先”学理——承包人在施工中投入的人工、材料等已转化为建设工程的实体价值，其优先权本质是对“承包人物化价值返还请求权”的优先保护，避免发包人无偿占有承包人的劳动成果。
法律通过规定建设工程价款法定优先权保护承包人物化劳动成果，尤其侧重工人工资权益，体现对工人生存权的倾斜保护。根据最高人民法院指导性案例250号((2022)最高法民终233号)的裁判要点，法院在审查承包人放弃优先权的行为是否有效时，需重点核查两项标准：一是承包人是否已通过预留资金、签订工资支付协议等方式确保工人工资足额支付;二是承包人是否能提供工人工资结清证明或第三方审计报告。若两项标准均不满足，应认定放弃行为损害工人利益，归于无效。[1]
综上可见，承包人优先权的制度设计充分体现了立法者对工人生存权益的考量，有效规避了承包人因发包人违约而陷入经营危机、危及工人生存权益的情形。
二、建工领域抵押权的经营属性
抵押权系《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)第394条规定的法定担保物权，具有法定的优先受偿效力，实质为债务人或抵押人为担保主债务的履行而以其不动产、不动产使用权、动产所作的不转移占有的承诺。
在建设工程领域，债务人或抵押人可以建设土地使用权、在建工程、建设工程竣工后房地产分别作抵押。三类抵押权的客体范围存在明确差异：(1)建设用地使用权抵押的客体仅为土地使用权，不含地上建筑物;(2)在建工程抵押的客体是“已完工部分的工程实体及后续可按规划完工的期待权”以及二者占用范围内的土地使用权，需以工程已实际开工为前提;(3)竣工后房地产抵押的客体是“工程实体+占用范围内土地使用权”，需以工程竣工验收合格为前提。当发包人不履行债务或发生与融资行约定的实现抵押权的情形时，融资行可就抵押客体折价、拍卖价款行使优先受偿权。
抵押权一般经由发包人与融资行的意思表示一致设立，并通过法定登记公示以确保交易安全。在建设工程领域，抵押权制度价值在于鼓励金融机构为建设项目提供融资，通过促进发包人资金流通、良性经营最终推动整个社会的经济流转。
在以生存权为立法目的的建设工程价款优先受偿权与强调商业经营的发包人债权人的抵押权发生冲突时，建设工程价款优先受偿权的社会政策属性往往优先于契约自由。承包人的优先受偿权无需登记便可对抗已登记且在先成立的抵押权，其法理依据在于“法定优先权的权利外观例外性”——该权利系法律直接赋予承包人的法定担保权益，无需通过登记公示即可产生对抗效力，而抵押权作为意定担保物权，需依赖登记完成公示，故法定优先权的顺位优先于意定抵押权。
三、实务冲突场景
在实务中，建设工程价款优先受偿权与抵押权的冲突主要源于“权利客体的部分重叠”或“同一客体上的权利竞存”，可细分为以下三类典型场景，各场景的触发条件与权利客体范围存在明确差异：
1.建设工程价款优先受偿权与建设用地使用权抵押权的冲突(关联抵押物冲突)
典型场景：发包人先将“净地”(无地上建筑物)的建设用地使用权抵押给银行并登记，后与承包人签订施工合同建设工程，工程竣工后发包人无力清偿债务，银行主张对土地使用权优先受偿，承包人主张对工程优先受偿，因“房地一体处置”规则导致两者在拍卖款分配上产生冲突。
2.建设工程价款优先受偿权与在建工程抵押权的冲突(同一客体竞存)
典型场景：发包人在工程施工过程中，以“已完工部分的在建工程”为抵押向银行融资并办理登记，工程竣工后发包人欠付工程款，承包人主张对整个工程行使优先权，银行主张对抵押的在建工程部分行使抵押权，两者在同一工程客体上产生权利顺位冲突。
3.建设工程价款优先受偿权与竣工后房地产抵押权的冲突(同一客体竞存)
典型场景：工程竣工验收合格后，发包人将“工程+土地使用权”一并抵押给银行并登记，后因发包人欠付工程款，承包人主张对工程行使优先权，银行主张对“工程+土地”行使抵押权，两者在同一房地产客体上产生权利顺位冲突。
四、法律解析
(一)建设工程价款优先受偿权与建设用地使用权抵押权的冲突
在建工领域，发包人为融资贷款将建设用地使用权抵押并作相应登记。若发包人陷入债务危机，则承包人的优先受偿权与发包人债权人的抵押权就有可能发生冲突，对于该类冲突，司法实践是什么观点?
其一，发包人或抵押人与发包人的债权人办理建设用地使用权抵押登记，建设用地上并不存在建筑物时，此时，承包人权利与抵押权人权利并不会发生冲突。满足抵押权行使条件时，抵押权人有权就抵押财产优先受偿。
《民法典》第417条规定：建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。
根据《民法典》第417条之规定，若发包人或抵押人与发包人的债权人办理建设用地使用权抵押登记，建设用地上并未覆盖建筑物时，抵押权人的抵押财产仅限于所抵押的建设用地使用权，而不及于之后承包人所施工建筑。在发包人不能清偿到期债务时，抵押权人可就建设用地使用权主张优先受偿，承包人可就建设工程主张优先受偿。由于两者主张权利的客体依据不一致，因此两者权利并不冲突。
其二，发包人或抵押人与发包人的债权人办理建设用地使用权抵押登记，建设用地上已经新建建筑物时，抵押权范围包括建设用地与其上覆盖的相应建筑物。此处“新建建筑物”的完工状态不影响抵押权范围的认定——无论是“部分完工”、“主体结构完工”还是“全部竣工”，只要建筑物已实际存在(即已超出“地基工程”阶段，形成可识别的建筑实体)，即适用《民法典》关于“视为一并抵押”的规则;若仅完成地基工程，未形成地上建筑实体的，不视为“新建建筑物”，抵押权范围仍仅为土地使用权。此时，若抵押权人与承包人的权利发生冲突，必须确保建筑物折价、拍卖价款优先分配给建设工程承包人。
《民法典》第397条规定：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
《民法典》第397条体现了“房地一体”的精神，即当发包人或抵押人与发包人的债权人仅办理建设用地使用权抵押登记，建设用地上已经新建建筑物时，该建设用地上的建筑物视为一并抵押。抵押财产及于建设用地使用权及地面附着建筑物。
此时，抵押权人行权范围包括建设用地使用权、建筑物。承包人行权范围即建筑物。二者在建筑物的可优先受偿层面达成了一致，换言之，当发包人不能清偿到期债务时，建筑物折价、拍卖所得价款清偿顺位谓之如何?
《建工解释一》第36条规定：承包人根据《民法典》第807条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。
根据《建工解释一》第36条之规定，关于建设工程的折价、拍卖款，应首先确保承包人的优先受偿权。
建设工程价款剩余部分，发包人的债权人(即抵押权人)可主张行使优先受偿权。
“房地一体”应当理解为处置环节，而不能将建筑物与土地使用权理解为同一财产。因此，虽然对房地一并处置，但应当对权利人分别进行保护。建设工程价款是施工人投入或者物化到建设工程中的价值体现，旨在有限保护建设工程劳动者的工资及其他劳动报酬，而劳动者投入到建设工程中的价值及材料成本并未转化到该工程占用范围内的土地使用权中。故建设工程款优先受偿权并不能及于涉案建设土地使用权。[2]该案例明确了“房地一体处置后拍卖款的拆分规则”：法院应委托评估机构分别评估建设工程的独立价值(不含土地)与建设用地使用权的独立价值，拍卖总价款按“工程价值占比”与“土地价值占比”拆分，其中“工程价值占比”对应的款项优先由承包人受偿，“土地价值占比”对应的款项由抵押权人优先受偿。
因此，关于建设用地使用权的折价、拍卖价款清偿问题，根据“房地一体”原则，建设工程折价、拍卖时，建设用地使用权应当随建设工程一并处分。至于价款清偿，建设工程折价、拍卖款优先由承包人受偿，受偿后盈余部分可依次由抵押权人、普通债权人受偿。建设用地使用权折价、拍卖所得价款，因承包人行权客体无法溯及，此时，抵押权人享有独立的优先受偿权。
(二)建设工程价款优先受偿权与在建工程抵押权、建设工程竣工后房地产抵押权的冲突
根据“房地一体”一并处置的精神，发包人或抵押人就建设用地使用权抵押的，抵押财产范围还包括建设用地上附着建筑物，即建设用地使用权与在建工程、建设工程竣工后房地产均为抵押财产。此时，抵押权人与承包人优先受偿权客体再次发生交集(在建工程、房地产)。具体处理方式与上述第二项一致，适用“权利分别保护”原则(在建工程、房地产折价、拍卖所得价款先由承包人优先受偿，剩余部分由抵押权人受偿;建设用地使用权折价、拍卖所得价款由抵押权人优先受偿)。
若在建工程抵押权仅登记“部分工程”(如1-5层)，承包人主张对“全部工程”(如1-10层)行使优先权的，应按以下规则处理：1.承包人对未抵押的工程部分(6-10层)享有完整优先权;2.承包人对已抵押的工程部分(1-5层)仍享有优先权，该部分拍卖款优先支付承包人工程款后，剩余部分由抵押权人受偿——因优先权的客体是“全部工程”，不受抵押权登记范围的限制，抵押权人仅对其登记的部分工程享有“后顺位优先受偿权”。
五、承包人、抵押权人司法救济路径
(一)承包人的救济工具
在建设工程领域，发包人的抵押权人行使抵押权可能影响承包人权益的，承包人有权向执行法院主张其享有建设工程价款优先受偿权且未超过除斥期间。承包人向执行法院主张行权的行为视为承包人已经依法行使了建设工程价款优先受偿权。
此外，执行法院依其他债权人的申请，对发包人的建设工程强制执行，承包人向执行法院主张其享有建设工程价款优先受偿权且未超过除斥期间的，同样视为承包人依法行使了建设工程价款优先受偿权。发包人以承包人起诉时行使建设工程价款优先受偿权超过除斥期间为由进行抗辩的，人民法院不予支持。
建设工程价款优先受偿权的效力优先于设立在建设工程上的抵押权和发包人其他债权人所享有的普通债权。法院依据发包人的抵押权人或其他债权人申请对建设工程采取强制执行行为，会对承包人的建设工程价款优先受偿权产生影响。此时，如承包人向执行法院主张其对建设工程享有建设工程价款优先受偿权的，属于行使建设工程价款优先受偿权的合法方式。[3]承包人向执行法院主张优先权时，需提交书面《优先受偿权主张函》，并附以下材料：(1)建设工程施工合同(证明承包主体资格);(2)工程款结算协议或审计报告(证明欠付工程款金额);(3)工程竣工验收报告或已完工工程确认单(证明工程状态);(4)工人工资支付情况说明(证明未损害工人利益)。执行法院应在收到材料后15日内审查，审查通过的，应在拍卖公告中载明承包人的优先权;审查不通过的，应书面告知承包人并说明理由，承包人可就该审查结果提起执行异议之诉。
(二)抵押权人的反制措施
承包人行使优先受偿权损害抵押权人利益的，抵押权人可通过第三人撤销之诉制度救济自身合法权益。根据《民事诉讼法》第59条及《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>的解释》第290条，抵押权人提起第三人撤销之诉或以第三人身份加入诉讼需满足三项条件：(1)主体条件：抵押权人的抵押权与承包人优先权指向同一客体，且优先权的有无或范围直接影响抵押权的受偿金额(如承包人主张的工程款金额超出实际欠付金额，导致抵押权人受偿份额减少);(2)程序条件：抵押权人因不能归责于本人的事由未参加承包人优先权诉讼(如未收到法院传票);(3)期限条件：自知道或应当知道权利受损之日起六个月内起诉。例如，承包人通过虚构工程量虚增工程款1000万元，法院判决支持该优先权，导致抵押权人可受偿金额减少1000万元的，抵押权人可在知晓判决内容后六个月内提起第三人撤销之诉，请求撤销虚增部分的优先权判决。
建设工程价款优先受偿权与抵押权指向同一标的物，抵押权的实现因建设工程价款优先受偿权的有无以及范围大小受到影响的，应当认定抵押权的实现同建设工程价款优先受偿权案件的处理结果有法律上的利害关系，抵押权人对确认建设工程价款优先受偿权的生效裁判具有提起第三人撤销之诉的原告主体资格。
六、域外实践
在建设工程施工合同领域，承包人对建设工程折价、拍卖所得价款享有的优先受偿权，域外国家也有相关规定。在德国，《德国民法典》第648条第1款规定：“建筑工程或者建筑工程之一部分的承揽人,可以针对自己由合同产生的债权,请求就定作人之建筑用地给予保全抵押”。可见，在德国规定的法定抵押权制度中，承揽人基于建设工程承揽合同产生的债权可以请求定作人保全抵押,但是，定作人抵押物客体仅为建筑用地,不包括建设工程。[4]德国的法定抵押权制度将建设工程价款优先受偿权与抵押权作了一并规定，旨在兼顾承揽人(或承包人)权益与抵押权人的公示需求。
在日本，《日本民法典》赋予了建设工程施工合同承包人不动产工事先取特权。《日本民法典》第327条第1款规定：工程设计方、监理方以及承包方对债务人的不动产所产生的工程费用,其于不动产工程上享有先取特权。[5]承包人在开工前登记费用预算额即可产生对抗抵押权的效力。《日本民法典》的上述制度通过登记可有效平衡承包人的优先权与市场交易安全间的紧张关系。
我国与德国、日本的优先权制度存在核心差异：(1)客体范围：德国法定抵押权客体仅为土地，我国为建设工程;日本抵押权客体为建设工程，我国与日本客体范围相近，但日本需登记费用预算额，我国无需登记;(2)公示要求：德国需办理保全抵押登记，日本需登记预算额，我国无需登记，导致我国抵押权人难以提前知晓优先权的存在，增加交易风险。
域外经验对我国的借鉴可行性在于：可引入“建设工程价款优先受偿权预告登记”制度——承包人在工程开工后可向登记机关申请预告登记，登记内容包括“预计工程款金额、优先权行使期限”，抵押权人在办理抵押登记时可查询该预告登记，从而提前评估风险;预告登记不影响优先权的顺位，仅起到公示作用，平衡承包人权益与抵押权人知情权。
七、结论
建设工程价款优先受偿权与抵押权的冲突本质是社会公共利益(工人生存权)与市场交易安全(抵押权人权益)的博弈。现行法律以“法定优先权绝对优先”保护公共利益，但需通过以下具体路径平衡双方权益，避免过度挤压抵押权人利益：
1.立法层面，细化优先权的权利范围
明确建设工程价款优先受偿权的范围仅包括“工人工资、材料款、承包人应得利润”，不包含“逾期付款利息、违约金、损害赔偿金”——上述非核心款项不涉及工人生存权，应劣后于抵押权受偿，避免承包人通过虚增利息、违约金扩大优先权范围，损害抵押权人利益。
2.立法层面，引入优先权预告登记制度
参考德国、日本经验，增设“建设工程价款优先受偿权预告登记”条款：承包人可在工程开工后向登记机关申请预告登记，登记内容包括“预计工程款金额、优先权行使期限’”;抵押权人办理抵押登记时，登记机关应告知其该预告登记的存在;未办理预告登记的，承包人的优先权仅优先于普通债权，劣后于已登记的抵押权，从而平衡承包人权益与抵押权人的知情权。
3.司法层面，明确房地拍卖款的拆分规则
最高人民法院可通过发布指导性案例或司法解释，明确“房地一体处置后拍卖款的拆分标准”：要求法院在拍卖建设工程及土地使用权时，必须委托评估机构分别评估工程与土地的独立价值，按评估价值比例拆分拍卖款，工程对应比例的款项优先给承包人，土地对应比例的款项优先给抵押权人，避免“笼统分配拍卖款”导致的权利冲突。
综上，未来立法与司法应通过“范围法定化、程序登记化、分配比例化”的动态调整，实现工人生存权与抵押权人经营权的可持续平衡，既保护弱势群体利益，又维护市场交易安全。
参考文献
[1] 最高人民法院指导案例250号(2025年)。
[2] 最高人民法院(2019)最高法执监470号民事裁定书。
[3] 最高人民法院(2019)最高法民终255号民事判决书。
[4] 高海宁：《建设工程价款优先受偿权的功能转化与规则重构》，载《海峡法学》2025年第4期，第116页。
[5] [日]近江幸治：《担保物权法》,祝娅、王卫军、房兆融译,法律出版社2000年版,第38、53页。