一、引言
民事诉讼受案范围(可受理性)，是指人民法院依法有权受理和审判的民事纠纷案件的界限，其核心功能在于划分人民法院与其他国家机关、社会组织在解决民事纠纷方面的权限分工。根据《中华人民共和国民事诉讼法》(以下简称《民事诉讼法》)相关规定，民事诉讼受案范围以平等民事主体之间的财产关系和人身关系纠纷为核心界定标准。但在当前司法实践中，部分法院存在对民事诉讼受案范围滥用扩大解释的倾向，尤其在涉及特殊标的物或特殊身份主体的纠纷中，动辄以“不属于民事诉讼受案范围”为由裁定不予受理或驳回起诉，变相剥夺了当事人的司法救济权。军产房作为兼具国防保障属性与财产属性的特殊不动产，特别是自然人之间的军产房买卖合同纠纷在民事诉讼受案范围认定上的争议尤为典型。司法实践中大量因军产房交易引发的钱房两空、权属争议等民生纠纷，也凸显了明确此类纠纷受案范围的现实紧迫性。基于此，本文以自然人之间的军产房买卖合同纠纷为研究视角，通过梳理军产房的特殊属性、相关司法文件规定及典型案例，剖析司法实践中对军产房买卖合同纠纷受案范围认定的分歧与裁判逻辑，进而回归民事诉讼受案范围的核心内涵，最终再回归到自然人之间军产房买卖合同纠纷的民事诉讼可受理性问题的解决，以期为类似特殊标的物纠纷的司法处理提供参考，保障当事人合法诉权的实现。
二、军产房买卖合同纠纷的民事诉讼可受理性的司法现状
(一)军产房的发展及其法律依据
军产房作为我国房地产体系中的特殊类型，其产生与发展始终与国防建设需求、军队住房保障制度改革紧密相关，具有鲜明的政策导向性和身份依附性。厘清军产房的来源、法律依据及特殊性质，是准确判断相关买卖合同纠纷是否属于民事诉讼受案范围的基础前提。从来源来看，军产房是军队在长期国防建设和住房保障实践中逐步形成的房产类型，其土地使用权多为国家无偿划拨，建设资金主要来源于军队经费拨款，部分则源于军队住房制度改革后的个人集资，同时还包括军队与地方房地产开发企业合作建房等。
军产房的相关规范主要散见于军事法规、部门规章及相关政策文件，目前国家层面尚未出台专门针对军产房的民事法律规范。其中，《中国人民解放军房地产管理条例》第二条对广义的军队房地产作出界定，并明确军队房地产的权属归中央军委，土地使用权和建筑物所有权由总后勤部代表行使。《军队现有住房出售管理办法》进一步细化了军产房交易的核心要求，明确军产房向地方转让必须满足“产权主体清晰”和“审批流程合规”双重条件。而《军队房地产开发管理暂行规定》《军队与地方换建、合建房屋管理规定》则规定军队与地方房地产开发企业合作建房后，军队与地方企业依据合同约定分配给地方企业的军产房，地方企业不得擅自出售，只有在合作协议约定的使用期间内自行管理、使用的权利，且房产、土地权属仍归属于军队。这些规范共同构成了军产房管理的法律政策体系，但其多为行政管理性规范，民事调整功能相对薄弱，难以充分应对平等民事主体之间的交易纠纷。
军产房的特殊性质主要体现在以下三个方面：其一，产权归属的特殊性。与普通商品房产权归个人或企业所有不同，绝大多数军产房的所有权归属于中央军委，军队相关单位享有管理权和使用权，个人仅在特定条件下享有有限的使用权或所有权。即使是可取得个人产权的军队经济适用住房和房改房，其产权取得也需经过军区级单位审查并报总后勤部批准，产权流转受到严格限制。其二，管理体制的军事性。军产房的规划、建设、分配、流转等均由军队内部职能部门按照军事管理规范进行管理，而非遵循地方房地产管理的民事规则。军产房的流转往往需要经过军队内部严格的审批程序，未经批准的流转行为通常被认定为无效。其三，身份依附性与保障性。军产房的分配和使用主要面向现役军人、退役军人及军人家属等特定群体，其建设目的是保障军队人员的基本居住需求，服务于国防建设大局，而非作为市场化商品流通。即使是允许个人购买的军产房类型，也对购买人的职级、工龄、服役年限等作出了严格限制，体现了鲜明的身份依附性和社会保障属性。
正是由于军产房具有上述特殊性质，其买卖合同纠纷往往涉及军事行政管理与民事意思自治的冲突，导致法院在认定此类纠纷是否属于民事诉讼受案范围时面临诸多困惑和分期，而其根源则在于对军产房特殊性质与民事诉讼受案范围核心标准的把握存在差异。
(二)军产房交易纠纷的民事诉讼可受理性的司法文件规定
关于军产房买卖合同纠纷是否属于民事诉讼受案范围，目前并无全国统一的明确法律规定，相关规范主要散见于最高人民法院的司法解释、复函及地方高级人民法院的审判指导文件中。梳理这些司法文件对于厘清纠纷性质、把握裁判逻辑具有重要意义。最高人民法院针对军产房相关纠纷的受案范围问题，出台了多个针对性的复函和司法解释，其核心思路是区分纠纷性质，对涉及军队内部行政管理、国防利益保障的纠纷排除民事司法管辖，对平等民事主体之间的纠纷则认可其民事诉讼属性。具体而言，主要包括以下几类文件：
一是《最高人民法院关于军队离退休干部腾退军产房纠纷法院是否受理的复函》(〔1990〕民他字第56号)，明确涉及军队离退休干部安置、腾迁、对换住房等纠纷，属于军队离退休干部转由地方安置管理工作中的遗留问题，不属于人民法院主管工作的范围，当事人提起诉讼的，人民法院应依法不予受理或驳回起诉。
二是《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》(法发〔1992〕38号)，将军队房地产腾退、拆迁安置纠纷纳入不予受理的范围，明确此类纠纷应由有关部门申请解决;
三是《最高人民法院研究室关于人民法院是否受理涉及军队房地产腾退、拆迁安置纠纷案件的答复》(法研〔2003〕123号)，再次强调军队房地产腾退、拆迁安置纠纷不属于人民法院民事案件受理范围;
四是《最高人民法院关于中国人民解放军北京军区空军司令部诉吕某等人腾退军产房是否受理的答复意见》(〔2002〕民立他字第7号)，作出了例外规定，明确若当事人已退休并转入地方，与军队单位之间已不存在行政隶属关系，双方因腾房协议产生的纠纷属于平等民事主体之间的合同关系，人民法院应予以受理;
除最高院外，地方高级人民法院也结合本地审判实践，出台了相关审判指导文件。例如，北京市高级人民法院在相关审判指导意见中指出，军产房买卖合同纠纷的受理应区分情形：对于涉及军产房所有权归属、腾退、拆迁安置等与军队行政管理相关的纠纷，不予受理;对于平等民事主体之间签订的军产房买卖合同，涉及合同效力、价款支付、违约责任等民事争议的，应予受理。北京市高级人民法院《关于民事诉讼管辖若干问题的规定(试行)》《北京市高级人民法院关于立案审判适用法律若干问题的解答(一)》也均规定，政策性房屋买卖合同适用不动产专属管辖，而军产房就属于政策性房屋的范畴。
从上述司法文件的整体逻辑来看，最高人民法院及地方高院均未绝对否定军产房买卖合同纠纷的民事诉讼属性，而是确立了“区分纠纷性质”的核心标准：即涉及军队内部行政管理、国防利益保障、历史遗留安置问题的纠纷，不属于民事诉讼受案范围;而平等民事主体之间基于意思自治签订军产房买卖合同，产生的合同效力、价款支付、违约责任等民事争议，则属于民事诉讼受案范围。
(三)司法实践中的案例裁判观点及裁判逻辑总结
结合司法实践中的典型案例，关于军产房买卖合同纠纷是否属于民事诉讼受案范围，主要存在两类对立观点，两类观点的裁判逻辑差异显著，核心在于对纠纷性质与受案范围标准的把握不同。
第一类观点：认定军产房买卖合同纠纷不属于民事诉讼受案范围。
即使军产房买卖合同发生在平等民事主体之间，也不涉及军队和军人、地方人员之间，但仍有不少法院一看到标的物涉及到军产房，就以不属于民事诉讼受案范围为由驳回起诉或不予受理。例如，贵州省贵阳市中级人民法院 (2020)黔01民终7466号案件，贵阳中院认为：“本案系贵阳市军队离退休干部第一休养所在单位内部处理涉军产房改房过程中引发的矛盾纠纷，涉案房屋交易已逾二十余年，属于历史遗留的执行房改政策性质的房地产纠纷。有关房改房事项的办理，除了当事人约定的内容外，还要受到房改政策的制约，涉及到国家房改政策以及单位内部管理问题，单位在出售公有住房时都必须按照国家房改政策制定方案并实施。故本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围。”此外，笔者曾经办的深圳中院某案件也是持同样观点，此处不再重复。
此类观点的裁判逻辑主要包括三个层面：其一，军产房具有特殊国防属性，其产权归属、流转审批均属于军队内部行政管理范畴，根据《军队现有住房出售管理办法》的核心要求，流转需经总后勤部审批，涉及军产房的纠纷本质上是军队行政管理事务，而非平等民事主体之间的民事争议;其二，军产房的流转受严格政策限制，未经军队有权机关批准的流转行为本身违反行政管理规定，此类纠纷应由军队相关部门或行政机关处理，通过产权变更申请、政策协调等行政途径解决，人民法院不应介入。概言之，此类裁判逻辑将军产房的特殊属性置于优先地位，认为军产房相关纠纷均脱离民事纠纷范畴，应排除司法管辖。
第二类观点：认定军产房买卖合同纠纷属于民事诉讼受案范围。
随着民事诉权保障理念的强化，越来越多的法院开始持此类观点，例如北京市第三中级人民法院(2021)京03民终9189号案，虽然军产房买卖合同纠纷是否属于民事诉讼受案范围并不是该案的争议问题，但法院受理该案并最终判决案涉军产房买卖合同无效，其实已经反映出该法院认可平等民事主体之间的军产房买卖合同纠纷属于人民法院受案范围。再例如，陕西省西安市中级人民法院 (2020)陕01民终5830号案件，西安中院认为：“本案中，刘晓斌并非93942部队的内部职工，双方之间没有隶属关系，93942部队认为刘晓斌与刘一恒所签订的涉案合同侵害了其部队利益而起诉要求确认合同无效，故本案并不属于上述通知(即《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》)所规定的范围，故刘晓斌上诉认为本案不属于人民法院受案范围的理由不成立，本院不予采信。”
此类观点的裁判逻辑主要包括四个层面：其一，民事诉讼受案范围的核心标准是“平等民事主体之间的财产关系和人身关系纠纷”，军产房买卖合同的双方若为自然人，不存在行政隶属关系，其基于意思自治签订合同产生的纠纷，符合民事纠纷的核心特征;其二，区分军产房纠纷的性质是关键，涉及军队内部安置、腾退、拆迁等行政管理事务的纠纷，可排除民事管辖，但涉及合同效力、价款支付、违约责任等民事争议的，应纳入民事诉讼受案范围;其三，军产房的特殊属性与流转限制，影响的是合同效力的认定，而非纠纷的可诉性，不能以标的物特殊或交易可能违法为由，否定当事人的诉权;其四，保障当事人的司法救济权是民事诉讼的核心价值，若将平等民事主体之间的军产房买卖合同纠纷排除在受案范围之外，将导致当事人的财产权益无法通过司法途径获得救济，违背公平正义原则。
三、民事诉讼受案范围的一般性原则及其在军产房交易纠纷中的适用
结合《民事诉讼法》及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》(以下简称《民诉法司法解释》)的相关规定，梳理民事诉讼受案范围的一般性原则，才能有效解决军产房买卖合同纠纷的民事诉讼可受理性问题。
(一)民事诉讼受案范围的一般性原则
根据《民事诉讼法》第三条规定：“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。”这一规定确立了民事诉讼受案范围的核心原则——平等主体原则，即民事诉讼的调整对象是平等民事主体之间的财产关系和人身关系纠纷。《民诉法司法解释》进一步细化了这一原则，明确人民法院应当保障当事人依照法律规定享有的起诉权利，对符合起诉条件的民事案件，必须受理。结合相关法律规定与司法实践，民事诉讼受案范围的一般性原则可概括为以下三点：
其一，主体平等性原则。这是民事诉讼受案范围的首要判断标准。只有当纠纷发生在地位平等、不存在行政隶属关系或管理与被管理关系的民事主体之间时，才能纳入民事诉讼受案范围。若纠纷发生在不平等主体之间，如行政机关与行政相对人之间的行政争议，或军队与军人之间的内部管理争议，则不属于民事诉讼的调整范畴，应通过行政诉讼或内部救济途径解决。
其二，纠纷性质民事性原则。纠纷必须涉及民事权利义务关系，即财产关系或人身关系。判断纠纷性质是否具有民事性，核心在于看纠纷是否围绕民事权利的设立、变更、终止展开，当事人的诉讼请求是否指向民事权利的保护或民事义务的履行。即使纠纷涉及特殊标的物或特殊政策背景，只要其核心是民事权利义务争议，就不影响其民事纠纷的性质。
其三，诉权保障原则。《民事诉讼法》第一百二十二条明确规定了起诉的四个条件，只要符合这些条件，人民法院就应当受理。这一规定体现了诉权保障的核心原则，即人民法院不得随意扩大对“不属于民事诉讼受案范围”的解释，变相剥夺当事人的诉权。即使当事人的诉讼请求可能无法得到支持，也应在受理后通过实体审理作出裁判，而非在立案阶段直接驳回起诉。
(二)民事诉讼受案范围一般性原则在军产房买卖合同纠纷中的适用
结合上述一般性原则，对比军产房买卖合同纠纷的司法文件规定与案例裁判观点，可发现主流司法文件与典型案例的裁判逻辑，与民事诉讼受案范围的一般性原则高度契合，而少数将军产房买卖合同纠纷排除在受案范围之外的裁判观点，则违背了相关原则的核心精神。
1、从主体平等性原则来看，最高人民法院《关于中国人民解放军北京军区空军司令部诉吕某等人腾退军产房是否受理的答复意见》明确，当当事人与军队单位之间不存在行政隶属关系时，双方的纠纷属于平等民事主体之间的合同关系，应纳入民事诉讼受案范围。这一规定直接体现了主体平等性原则的要求。在自然人之间的军产房买卖合同纠纷中，双方当事人均为普通民事主体，不存在行政隶属或管理与被管理关系，其基于意思自治签订合同产生的纠纷，完全符合主体平等性原则的要求，理应纳入民事诉讼受案范围。少数案例以军产房具有特殊属性为由，否定纠纷的民事属性，显然忽视了主体平等性这一核心判断标准。
2、从纠纷性质民事性原则来看，军产房买卖合同纠纷的核心是合同效力、价款支付、违约责任等民事权利义务争议，属于典型的债权纠纷，具有明确的民事性。最高人民法院的相关复函仅将涉及军队离退休干部安置、腾退、拆迁安置等行政管理性质的纠纷排除在受案范围之外，并未否定军产房买卖合同纠纷的民事性。而部分法院以军产房流转受政策限制为由，否定纠纷的民事性，混淆了“行政管理限制”与“纠纷性质”的界限，显然不当。
3、从诉权保障原则来看，少数法院以军产房特殊或交易可能违法为由，在立案阶段直接驳回当事人的起诉，违背了诉权保障的核心要求。军产房的特殊属性与交易的合法性，影响的是合同效力的实体判断，而非纠纷的可诉性。即使军产房买卖合同因违反《军队现有住房出售管理办法》等政策规定或法律强制性规定而无效，当事人要求确认合同无效、返还财产、赔偿损失等诉讼请求，仍属于民事权利的保护范畴，法院应在受理后通过实体审理作出裁判，而非直接剥夺当事人的诉权。实践中，无证军产房交易纠纷频发，购房者往往面临钱房两空的风险，若剥夺其司法救济途径，将严重违背公平正义原则。
综上，民事诉讼受案范围的正确适用规则可总结为：只要是平等民事主体之间涉及的财产关系和人身关系纠纷，就属于民事诉讼受案范围;即使争议标的违法或标的物性质特殊(例如军产房)，也不能以不属于民事诉讼受案范围为由不予受理或驳回起诉。若随意以标的物特殊或交易违法为由，将平等民事主体之间的财产性权益纠纷排除在民事诉讼受案范围之外，将导致当事人的民事权益无法获得司法救济，违背“有权利必有救济”的法治原则。
四、结语
民事诉讼受案范围是界定民事司法权边界、保障当事人诉权的核心制度，其正确理解与适用直接关系到司法公正的实现与法治秩序的构建。本文以自然人之间的军产房买卖合同纠纷为研究视角，通过系统梳理军产房的来源、法律依据及特殊性质，分析相关司法文件规定与案例裁判观点，探究民事诉讼受案范围的一般性原则与适用规则，得出了具有实践指导意义的结论。本文的研究结论不仅适用于军产房买卖合同纠纷，也为其他特殊标的物(如央产房、小产权房等)纠纷的司法处理提供了参考。在司法实践中，法院应严格遵循民事诉讼受案范围的一般性原则，准确区分纠纷性质，避免滥用、扩大解释“不属于民事诉讼受案范围”的情形，充分保障当事人的诉权。