一、问题的提出

　　担保贷款购房作为一种普遍的交易方式，在市场运行中广泛存在。然而，受经济环境波动等因素影响，实务中屡屡出现购房人断供、开发商逾期交房等违约情形，导致商品房买卖合同解除的法律后果。此时，随之而来的关键问题是：与商品房买卖合同密切关联的贷款/担保合同是否应当一并解除?解除后的贷款如何返还的问题?有鉴于此，本文拟结合相关司法判例，对上述问题展开分析，以期为实务中妥善处理此类纠纷提供参考。

　　二、担保贷款买房的法律关系

　　担保贷款购房，即日常所称的“按揭贷款购房”，涉及银行、开发商与购房人三方主体之间的多重法律关系。准确厘清该三方主体之间的权利义务结构，是分析商品房买卖合同与担保贷款合同解除事由及其解除后清算责任的基础。

　　担保贷款购房模式主要包含以下三层核心法律关系：

　　第一，购房人与开发商之间形成商品房买卖合同关系。双方通常通过签订《商品房买卖合同》或《商品房预售合同》(为表述方便，下文统称为“商品房买卖合同”)确立这一基础交易关系。根据合同约定，购房人负有依约支付购房款的义务——一般包括支付首付款，并向银行申请贷款用于支付剩余房款;开发商则需按期交付符合约定的房屋、协助办理所有权转移登记，并配合购房人及银行办理抵押登记相关手续。

　　第二，购房人与银行之间成立借款合同与抵押合同(担保贷款合同)关系。银行依约向开发商代付购房尾款，购房人作为借款人需按期向银行偿还贷款本息。同时，购房人以其所购房屋向银行提供抵押担保，并须依法办理抵押登记或预购商品房抵押权预告登记，以保障银行债权的实现。

　　第三，开发商与银行之间建立阶段性保证合同关系。该保证通常体现为贷款合同中的保证条款，或双方另行签订的《保证合同》，其核心内容为：开发商在购房人办妥抵押登记之前，向银行提供阶段性连带责任保证。一旦购房人在此期间发生断供，银行有权要求开发商承担保证责任。该保证责任一般至银行为抵押权办妥他项权利证书或抵押登记证明之日起终止。

　　在司法实践与理论探讨中，商品房买卖合同与担保贷款合同相互独立、不构成主从合同关系，已为理论和实务界共识。正因二者相互独立，仅从合同关联性出发，并不能得出商品房买卖合同解除必然导致担保贷款合同解除的结论。

　　然而，若商品房买卖合同解除后，担保贷款合同未被一并解除，购房人虽已丧失取得或保有房屋的权利，却仍须依约继续偿还银行贷款。现实中，大多数购房人属普通消费者，其购房行为关涉重大财产利益与基本居住需求。此种“房财两空”却仍背负还款责任的局面，不仅加重了购房者的经济负担，也在社会层面引发了对公平性的广泛质疑。

　　三、商品房买卖合同解除后，抵押贷款合同是否必然解除?

　　商品房买卖合同系由购房人与开发商订立，其解除事由通常源于一方当事人的违约行为。例如，开发商逾期交房或交付房屋存在质量瑕疵，比如《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》(下称《商品房买卖合同司法解释》)第九条“房屋主体结构质量不合格、不能交付使用或经核验确属不合格，买受人主张解除合同并请求赔偿损失的，人民法院应予支持”明确规定购房人的单方解除权。

　　另一方面，购房人出现未能按期偿还贷款(即“断供”)的情形，并不必然构成开发商解除商品房买卖合同的理由。若合同中未明确约定购房人断供可触发解除权，实践中存在不同观点：一种认为，购房人未依约还款系其对银行所负债务的违约，与商品房买卖合同无关，开发商并不因此享有法定解除权;另一种观点则主张，若购房人断供行为导致开发商承担了阶段性保证责任，且责任程度较重、甚至接近银行贷款金额时，应赋予开发商解除合同的权利。目前司法实践中对此尚无统一认定。鉴于商品房买卖合同解除事由并非本文论述重点，在此不予展开。但需明确，合同解除可能因开发商或购房人违约所致，而违约主体的不同将对后续清算义务的承担产生影响。

　　如前所述，商品房买卖合同与抵押贷款合同分属独立的法律关系，二者并非主从合同。然而，购房人办理抵押贷款的目的即在于购买房屋，所得贷款直接用于支付房款。若商品房买卖合同因故解除，而购房人仍须继续偿还贷款，则显失公平。故从保护购房人的角度，需要找到一个可以解除贷款担保合同的合理路径。目前在理论界，较多的是从合同联立的角度予以理论支撑，担保贷款合同与商品房买卖合同联立，具有同一的经济目的，商品买卖合同效力无法继续存续时，担保贷款合同效力的存在便丧失了意义。

　　这一观点，在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》中也有体现：“商品房担保贷款合同并非商品房买卖合同的从合同……二者属紧密联系又相互独立的合同关系”：其一，购房人申请贷款的核心目的是支付购房款，贷款直接拨付开发商，非由购房人支配;其二，贷款合同以所购房屋作为担保物，使得买卖合同标的与贷款合同担保物具有同一性。两合同虽效力独立，但存在功能上的结合与依存。”

　　基于此，《商品房买卖合同司法解释》第二十条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”从银行角度，贷款合同目的在于安全回收本金并获取利息;但对购房人而言，其订立贷款合同根本目的是购置房屋。一旦商品房买卖合同解除，购房人将丧失对房屋的期待乃至占有使用权益，继续履行贷款合同已失去意义。尽管并非所有借款合同皆可因用途落空而解除，但考虑到购房行为涉及民众重大利益，该司法解释作出了有利于购房人的目的性解释。

　　关于两类合同解除程序如何协调，若购房人作为两合同当事人在同一诉讼中同时请求解除，程序上并无障碍;但银行作为非买卖合同当事人，能否加入购房人与开发商之间的解除纠纷?根据《商品房买卖合同司法解释》第二十一条第一款，在商品房买卖合同纠纷中，若担保权人(银行)作为有独立请求权第三人参加诉讼，则两案应合并审理;如银行未参加诉讼，法院仅处理买卖合同纠纷，其可就贷款合同另诉，该诉讼亦可与前一纠纷合并审理。

　　2025年7月，某人民法院发布的一则案例(入库编号：2025-07-2-091-001)引发广泛关注。该案中，因开发商逾期交房且项目长期停工、无交付可能，法院认定购房人购房及贷款合同目的均已无法实现。为彻底解决纠纷、避免矛盾裁判，人民法院支持买受人在同一案件中一并解除商品房买卖合同与担保贷款合同。该裁判要旨进一步明确了一体化解决争议的司法导向。

　　四、合同解除后的贷款返还责任

　　商品房买卖合同与担保贷款合同解除后，各方之间尚未结清的款项如何处理，成为司法实践中的核心争议焦点。具体包括购房人已向开发商支付的部分房款、银行代为支付的购房贷款，以及购房人已向银行偿还的本息等。该类资金的清理与返还，直接关系到合同解除后的公平实现。

　　《商品房买卖合同司法解释》第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”然而，该条文未进一步明确“分别返还”的具体操作方式，也未厘清银行与购房人之间是否存在直接的返还义务。

　　根据《民法典》关于合同解除效果的规定，恢复原状是主要清算方式之一。若认为银行系基于购房人委托向开发商支付贷款，则理想状态下，开发商应先将全部已收房款(含贷款部分)返还购房人，再由购房人向银行清偿剩余贷款，双方已偿还部分可进行抵扣。但为节约司法资源，不少法院判决开发商直接向银行返还其所收取的贷款本息;若开发商无力支付，则由购房人承担补充赔偿责任。该处理模式虽在一定程度上符合合同相对性原则，但在开发商违约导致合同解除的情形下，本身无过错的购房人仍须承担补充责任，显然有失公允。

　　如前所述，商品房买卖合同与担保贷款合同双双解除的理论基础是合同联立，在这个“合同联立”的理论下，开发商和银行被视为同一经济主体，购房人对开发商的抗辩可以向银行主张(这被称为消费者抗辩权延伸、消费者抗辩权接续)，从而拒绝返还剩余贷款。

　　对此，最高人民法院2020年度第六巡回法庭1号参考案例——中国建设银行股份有限公司某某分行诉王某某等及青海某房地产开发有限公司金融借款合同纠纷案(以下简称“王某某案”)具有典型意义。该案因开发商违约引发两个合同解除，各级法院对购房人王某某是否应承担剩余贷款还款责任存在不同认定。一审判决王某某承担补充还款责任，二审予以撤销但未完全免除其还款义务。最终，最高人民法院再审改判，认定王某某不承担剩余贷款的还款责任，理由在于：在购房人无过错的情况下要求其继续承担还款责任，明显加重其负担，导致各方权利义务失衡，违背公平原则。最高法院同时强调，在审理此类案件时，应充分考量商品房按揭贷款商业模式中各合同的紧密联系与权利义务平衡，避免因机械强调合同相对性而损害公平。

　　类似地，在上述提及的入库案例中，法院也明确指出：合同解除后的返还责任应综合考量按揭贷款商业模式的特点、合同主体的缔约地位及权利义务平衡等因素，由出卖人直接向银行承担剩余贷款的返还责任。若购房人无过错且未实际取得房屋，而出卖人长期占有贷款本金，仍要求购房人承担责任将有违公平。

　　此外，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第三条规定，“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”该条文旨在强化商品房消费者的保护，若将银行剩余贷款本息纳入购房人返还责任范围，将导致银行债权在事实上优先于建设工程价款优先受偿权等法定优先权，与该批复精神相悖。

　　因此，从消费者保护及优先受偿权的制度目的出发，一旦认定购房人属于“商品房消费者”，并在合同解除后主张价款返还，即不应再要求其承担剩余贷款的还款义务。否则，若银行可向购房人追索或通过执行程序优先受偿购房人已收回的房款，将变相实现银行债权优先于建设工程价款受偿，违背法律规定与司法政策价值取向。

　　综上所述，在商品房买卖合同解除后的贷款/担保合同解除和清算问题上，可以看到了法律在平衡各方利益时的细腻考量，商品房买卖合同解除后，也予以当事人解除担保合同贷款合同权利。司法实践也在“合同联立”的理论基础，结合司法解释，打破合同相对性的局限，为购房者提供更有力的保护，避免让其承担不合理的还款责任。这不仅是对购房者权益的保护，也是对社会公平正义的维护。

　　参考文献

　　1、楼建波，《商品房买卖合同解除后购房贷款返还的理论分析与法律适用》，《法律适用》2025年第9期“问题探讨”栏目。