前言

　　2025年5月2日中共中央办公厅、国务院办公厅发布了《关于持续推进城市更新行动的意见》，在该意见中指出实施城市更新行动，是推动城市高质量发展、不断满足人民美好生活需要的重要举措。要加强支撑保障，具体为建立健全城市更新实施机制、完善用地政策、建立房屋使用全生命周期安全管理制度、健全多元化投融资方式、建立政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式、健全法规标准。从该意见中不难看出，城市更新项目的开展需要从制度、政策、法律、政府部门、资金、群众参与的多方位支撑。笔者作为从事服务城市更新项目的律师，就开展城市更新项目企业的法律防范问题进行分享。

　　一、企业对城市更新项目的法律风险识别

　　城市更新是指对城市建成区内功能滞后、环境较差、基础设施老化的区域进行改造、重建或功能置换的活动，其本质是城市空间的再生产与利益的再分配过程。与新建项目相比，城市更新项目面临的法律环境更为复杂，风险更具系统性。从项目生命周期来看，法律风险贯穿于前期策划、实施推进和后期运营各个阶段;从风险来源看，既包括外部政策法规变化带来的不确定性，也包括内部各方主体法律关系处理不当引发的纠纷。因此，笔者就企业参与城市更新项目的角度浅析法律风险。

　　(一)规划风险

　　规划风险是城市更新项目面临的首要风险。规划风险主要包括规划不合理、规划变更频繁、规划与实际需求不符等问题。这些问题可能导致项目实施过程中出现拆迁困难、项目延期、投资浪费等现象，从而影响项目的顺利进行。

　　(二)拆迁风险

　　拆迁风险是城市更新项目中较为突出的风险。拆迁风险主要包括拆迁补偿不合理、拆迁安置困难、拆迁过程中发生纠纷等问题。这些问题可能导致项目实施过程中出现拆迁进度缓慢、拆迁成本增加、社会不稳定等现象，从而影响项目的顺利进行。

　　(三)资金风险

　　资金风险是城市更新项目的重要风险。资金风险主要包括资金筹集困难、资金使用不当、资金回报率低等问题。这些问题可能导致项目实施过程中出现资金缺口、项目停滞、投资亏损等现象，从而影响项目的顺利进行。

　　(四)法律风险

　　法律风险是城市更新项目在实施过程中可能面临的风险。法律风险主要包括项目审批不合法、合同纠纷、知识产权侵权以及法律政策变更等问题。这些问题可能导致项目实施过程中出现法律诉讼、项目停滞、声誉受损等现象，从而影响项目的顺利进行。

　　(五)社会风险

　　社会风险是城市更新项目在实施过程中可能引发的风险。社会风险主要包括项目引发的社会矛盾、人文保护、环境污染等问题。这些问题可能导致项目实施过程中出现社会抗议、项目停滞、环境恶化等现象，从而影响项目的顺利进行。

　　二、浅析城市更新项目的风险防范

　　(一)企业应全面深入的尽职调查

　　企业在开展城市更新项目前，应当开展尽职调查，具体包括但不限于：

　　土地与产权调查：彻底查清项目范围内所有土地、房屋的权属状况(性质、来源、登记、抵押、查封、租赁、共有、历史遗留问题等)。

　　规划与政策调查：深入研究项目所在地的城市总体规划、控制性详细规划、专项规划及调整动态;全面梳理国家及地方现行的城市更新、土地、规划、征收、环保、文保、金融等所有相关政策法规。

　　市场与风险评估：评估区域房地产市场、产业需求、安置房源供应情况;识别潜在的社会稳定风险点(如敏感人群、历史矛盾)。

　　环境与文保调查：进行土壤污染状况调查;核实项目范围内及周边是否存在登记在册或潜在的历史建筑、文物古迹、历史文化街区等。

　　以笔者所代理的广州某地旧村改造项目为例，在项目过程中发现，合同中所述的项目范围、容积率与实际情况并不一样，导致该项目存在亏损的可能性，笔者经过尽职调查发现企业符合部分合同中的退出机制，并对企业可能承担的法律后果进行了评估，以此规避了相关涉诉风险。

　　(二)应企业建立城市更新项目法律、法规、政策的数据库

　　作为城市更新项目的企业，应当熟悉、了解城市更新项目的法律、法规、政策。因城市更新项目的法律、法规、政策存在失效、更迭等情形，随着法律、法规、政策的变化，企业所面临相关的法律风险。因此，企业应当开展城市更新项目的法律、法规、政策的数据库录入，并委托律师就相关的内容予以理解、执行。

　　以笔者所代理的广州某地旧村改造项目为例，笔者接受改造实施主体的项目公司的常法委托，按照项目公司的要求，对广州市某区政府对项目公司的监管协议进行审查，并出具法律意见书。

　　该监管协议中所依据的法律、法规及政策非常繁杂，因该文件需要在2024年12月签订，但是城市更新项目所涉及的时间较长，笔者经对上述法律、法规及政策的审查，发现其中有一份政策文件实施于2020年3月1日，有效期为五年。因此在项目实施过程中，该文件必然会失效。因此笔者联系到相关文件制定的主管部门进行咨询，得到了相关部门的高度重视，并组织专家组作出回复“此阶段确实没有相关更新内容”，故笔者及时向企业进行了风险告知，并建议合同中增加政策变更的相关适用条款。 企业以此规避了因政策变更导致的法律风险，为企业接受政府监管方式的依据作出了风险预测。

　　(三)企业对城市更新项目中的合同与资金风险的防范

　　针对合同与融资风险，可采取以下防范措施:

　　构建完善的合同管理体系，包括标准合同文本库、合同审查流程、履行监控机制等;

　　在合同中设置灵活的价格调整条款和风险分担机制，应对市场变化;

　　提前规划融资方案，确保符合金融监管要求，并准备充足的备用融资渠道;

　　设计合法有效的担保结构，平衡融资方与项目方的利益，

　　进行专业的税务筹划，准确把握各环节的税务处理要求，充分利用优惠政策

　　(四)企业对城市更新项目中的社会稳定与合规风险的防范

　　对社会稳定与合规风险，可建立以下防控机制：

　　完善公众参与体系，在项目前期、中期、后期各阶段建立多样化的参与渠道，如听证会、社区议事会、方案公示等，真正听取并吸纳群众意见

　　编制详细的程序合规清单，确保项目推进

　　符合所有法定步骤和审批要求，建立廉政风险防控机制，对重点环节如项目确定、补偿评估、规划调整等加强监督;

　　重视历史文化资源的调查评估，对具有保护价值的建筑和街区制定专项保护方案;

　　制定舆情监测与危机应对预案，及时发现和妥善处理社会稳定风险。

　　综上，城市更新项目的法律风险防范是一个系统性工程，贯穿于项目全生命周期。核心在于“事前预防为主、事中控制为要、事后救济为辅”。通过扎实的尽职调查、合规的路径设计、科学的方案制定、严密的合同管理、多元的融资保障、健全的风控体系以及有效的沟通协调，才能最大程度地识别、规避、控制和化解各类法律风险。