引言：我国民法典对不动产采“债权合意+登记”这一物权变动模式，不动产买受人取得法律意义上物权的时间往往会滞后于债权合意一段时间。在此期间，该不动产所有权仍登记在原权利人名下，具有形式外观。而在原权利人为被执行人的执行案件中，只要该不动产登记在其名下，就仍可能作为其责任财产被人民法院保全查封乃至强制执行。为解决实质权利与形式外观之间的不一致，保障不动产买受人取得不动产所有权的合理期待，2015年，最高人民法院出台的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(下称“《执行异议复议规定》”)中第28、29条分别赋予了一般不动产买受人和商品房消费者以特别优先的权利，即“物权期待权”。本文将主要以执行异议之诉为研究背景，分析物权期待权在该程序中的法律适用问题。

　　关键词：物权期待权 执行异议之诉 抵押权 排除执行

　　一、执行异议之诉中的物权期待权概述

　　(一)执行异议之诉概述

　　执行异议之诉作为与执行异议衔接的后续诉讼程序，包括案外人对执行标的提出异议被人民法院裁定驳回或者支持后，案外人不服驳回裁定而启动的案外人执行异议之诉和申请执行人不服支持裁定而启动的许可执行之诉。执行异议之诉虽源于案外人执行异议，但它是一个独立且完整的实体审理程序，通过实质审查的方式对执行标的上负载的权利进行认定，进而作出案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行的判断，并根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第310条、311条作出实体裁判，以实现对案外人或者申请执行人民事权益的实体救济。

　　(二)物权期待权概述

　　物权期待权滥觞于德国，经德国帝国法院1920年判决确认并逐渐被其他大陆法系国家所接受。他是指对于签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似所有权人的地位。^[1]其本质虽然仍是债权，但是作为一种从债权过渡而来、处于物权取得预备阶段的权利状态，具有与一般债权相区别、与物权相类似的效力特征。我国对于物权期待权的保护，肇始于上述执行异议和执行异议之诉程序中，一般不动产买受人、商品房消费者根据《执行异议复议规定》第28、29条的规定，提出排除执行的主张，用以对抗普通金钱债权人，甚至是抵押权人、工程价款优先受偿权人等申请执行人。

　　二、物权期待权的规范体系

　　(一)规范体系

　　实体法中，关于物权期待权的明确规范付之阙如，对于该权利的保护肇始于执行异议和执行异议之诉领域，散见于各类司法解释和司法文件中。现基本形成以《执行异议复议规定》第28、29条为核心，其他司法解释和司法文件为补充的规范体系。本文将根据相关规范的历史发展脉络，分述如下：

　　1.最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(已失效)(下称“《工程款优先权批复》”)

　　关于物权期待权的规定最早可追溯至2002年，《工程款优先权批复》确立了商品房消费者物权期待权>工程价款优先受偿权>抵押权和其他债权的权利顺位，赋予商品房消费者物权期待权以超级优先的效力地位。

　　需要指出的是，《工程款优先权批复》自2021年1月1日起已经失效，此后对于消费者物权期待权的效力优先性缺乏直接规定，直至2023年最高人民法院《关于商品房消费者权利保护问题的批复》(下称“《商品房消费者保护批复》”)出台后，才在司法解释层面再次确认其优先效力。

　　2.最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(下称“《查扣冻规定》”)

　　2005年施行的《查扣冻规定》第17条(2020年修正后为第15条)规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”该条规范的对象为需要办理过户登记的财产，包括不动产在内，可据此提炼出一般不动产买受人物权期待权的构成要件，分别是：(1)支付全部价款;(2)实际占有;(3)未办理过户非自身过错。同时，根据该条规定，一般买受人物权期待权具有对抗查封的法律效力。

　　3.《执行异议复议规定》

　　2015年施行的《执行异议复议规定》对一般买受人和商品房消费者的物权期待权进行了区分，均为实质性审查条款。其中第28条在《查扣冻规定》第17条的基础上进一步调整，形成了如今适用的一般买受人物权期待权的构成要件，分别是：(1)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(2)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(3)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(4)非因买受人自身原因未办理过户登记。满足以上条件的一般买受人得以对抗金钱债权的执行。

　　第29条详细规定了商品房消费者物权期待权的构成要件，分别是：(1)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(2)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(3)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。满足以上条件的商品房消费者得以对抗金钱债权的执行。

　　需要指出的是，《执行异议复议规定》作为执行程序中规范“执行异议和复议案件”的司法解释，原则上应仅适用于执行程序。但基于执行异议之诉与执行程序之间的关联性和共通性，在针对执行异议之诉具体审查标准的法律或者司法解释出台前，执行异议之诉案件可参照适用《执行异议复议规定》的相关规定，对案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行进行审查认定。[2]质言之，现阶段《执行异议复议规定》在执行异议之诉案件中承担着核心规范的职能。

　　4.《全国法院民商事审判工作会议纪要》(下称“《九民纪要》”)

　　2019年，《九民纪要》结合司法实践争议，对物权期待权的构成要件及效力顺位进行了细化规定。

　　第125条对于商品房消费者物权期待权中的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”和“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”两个要件进行了扩张解释，“‘买受人名下无其他用于居住的房屋’，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。”“‘已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十’……如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。”总体而言，以上规定内容更有利于商品房消费者。

　　第126条对物权期待权和抵押权的效力顺位进行了说明，一方面，重申了《工程款优先权批复》中商品房消费者物权期待权优先于抵押权的权利顺位;另一方面，为维护抵押权优先的基本原则，确立了抵押权优先于一般买受人物权期待权的权利顺位。简言之，该条确立的权利顺位为：商品房消费者物权期待权>抵押权>一般买受人物权期待权。

　　第127条对于一般买受人物权期待权中第4个要件“非因买受人自身原因未办理过户登记”进行了细化，只要存在以下情形之一，即认为符合该要件：(1)买受人向房屋登记机构递交过过户登记材料;(2)向出卖人提出过办理过户登记请求等积极行为;(3)未办理过户登记有合理的客观理由的。

　　5.《商品房消费者保护批复》

　　2023年，《商品房消费者保护批复》从商品房消费者物权期待权特别保护的角度出发，再次强调了该权利的优先顺位，并适当调整了其构成要件。其中第1条、第2条确立的权利顺位为：商品房消费者物权期待权>工程价款优先受偿权>抵押权和其他债权，与《工程款优先权批复》相一致。

　　第2条还对商品房消费者物权期待权的构成要件进行了两处实质性修改，分别是：(1)删除了“买受人名下无其他用于居住的房屋”的限制，不再要求商品房消费者持有房产的数量。(2)提高了支付房款的比例，要求商品房消费者必须付清全款;但同时，放宽了购房款的支付时间，在一审法庭辩论终结前付清即可。

　　6.执行异议之诉案件审理指南

　　因最高人民法院《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释(一)》长期难产，现阶段审理执行异议之诉案件缺乏全国层面的司法解释。各地为解决规范欠缺与实践争议日益复杂的矛盾，出台有不同的审理指南，如北京市高级人民法院《关于审理执行异议之诉案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》、山东高院民一庭《关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答》、江苏省高级人民法院《执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引》等等，对物权期待权的法律适用问题进行了不同程度的细化，但在具体问题上莫衷一是，限于篇幅，本文不作过多阐述。

　　(二)条文适用冲突

　　在上述规范体系中，不同条文在执行异议之诉中的冲突适用问题亟待解决。从《执行异议复议规定》内部看，需理顺其第28、29条与27条之间的关系以及第28条与29条之间的关系;从外部看，整个规范体系中与《执行异议复议规定》相冲突的主要是《商品房消费者保护批复》的相关条款，需确定两者冲突时如何进行法律适用。

　　1.《执行异议复议规定》第28、29条与27条的关系

　　《执行异议复议规定》第27条是关于享有优先受偿权的申请执行人与拟排除强制执行的案外人之间的一般解决规则。根据该规则，如申请执行人对执行的不动产享有抵押权或工程价款优先受偿权等优先权时，得以对抗案外人提出的排除执行的异议。但是，该条款有例外规定，即“但法律、司法解释另有规定的除外”。司法实践中的争议焦点在于：第28条、29条是否符合第27条但书条款的范围，其更深层次要探讨的问题是抵押权、工程价款优先受偿权、一般买受人物权期待权、商品房消费者物权期待权之间的效力位阶问题。

　　笔者认为，此问题无法从《执行异议复议规定》的内在体系寻求答案，不能简单地认为第28、29条编排在后，即构成27条的例外。关于执行不动产之上交织的各种权利的效力顺位问题，应从《执行异议复议规定》之外的物权期待权规范体系中寻求解答。如上所述，无论是《工程款优先权批复》还是《商品房消费者保护批复》，均对商品房消费者物权期待权予以最高位阶的保护，确定了消费者物权期待权>工程价款优先受偿权>抵押权的效力顺位，司法实践中亦无争议。因此，第29条确定性的构成27条的例外。

　　至于一般买受人物权期待权与抵押权之间的顺位问题，《九民纪要》确定了抵押权>一般买受人的物权期待权的效力顺位，以此看，第28条并不构成27条的例外。然而，实践中一般买受人物权期待权与抵押权之间的效力冲突问题较为复杂。有法院在考量不同介入因素的情况下，例外性地判决一般买受人的物权期待权优先于抵押权。

　　这里的第一大介入因素为抵押权的设立时间。如在某判例中，抵押权设立时间在不动产买卖之后，法院认为，法律规定要求抵押权人对抵押物的所有权、使用权属等进行必要审查。因此在买受人直接占有不动产，即行使不动产物权占有、使用权能的情况下，抵押权人未对抵押物权属进行合理审查而办理抵押登记，则其未尽到法律规定的注意义务，应由其承担不利的后果，此时一般买受人的物权期待权应得以排除抵押物权的执行。^[3]

　　第二大介入因素为抵押权人是否同意买卖抵押物。如在某判例中，买受人在签订房屋买卖合同时获知抵押权人同意出售案涉房屋，法院认为抵押权人在抵押房产销售过程中未按规程实施有效监管，致使案涉抵押房产得以出售，由此造成的销售价款是否用以清偿债权的风险不应当由买受人承担。应当认定买受人符合《执行异议复议规定》第28条设定的条件，其就案涉房屋享有具有排除强制执行的权益。^[4]

　　2.《执行异议复议规定》第28条和第29条的关系

　　从规范对象和效力位阶上看，第28条一般买受人的概念要大于29条的商品房消费者;第28条一般买受人的物权期待权一般仅能对抗普通债权人、而29条商品房消费者物权期待权甚至可以对抗工程价款优先权人和抵押权人，两者系一般与特殊的关系。但从构成要件上分析，一般买受人和商品房消费者的物权期待权的适用条件存在交叉，买受人并不必然同时满足第28、29条的规定，两者系并列关系。厘清两者关系后，需要确定的是：商品房消费者是只能根据特殊优于一般的原则适用第29条，还是享有法律适用上的选择权?

　　对此，指导案例确定的裁判规则为后者。其认为，案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，在法条适用上产生竞合，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定;案外人主张适用第二十八条规定的，人民法院应予审查。^[5]

　　3.《执行异议复议规定》与《商品房消费者保护批复》的冲突适用问题

　　如上所述，《商品房消费者保护批复》第2条对《执行异议复议规定》第29条中商品房消费者物权期待的构成要件进行了两处实质性修改。

　　对于第一处实质性修改，即不再要求“唯一住房”，并非《商品房消费者保护批复》首创。事实上，《九民纪要》对于“买受人名下无其他用于居住的房屋”进行扩张解释后，“唯一住房”的标准便产生松动，即将“唯一”的判定标准限定在一定的居住范围内或面积符合基本居住要求时买受人持有超过一套住房亦可。《商品房消费者保护批复》延续并发展了这一实践共识，直接删除唯一住房的限制，将评价标准聚焦到用于居住这一购房目的上，具有合理性。

　　对于第二处实质性修改，即要求消费者支付全款且将支付时间后延，符合现实情况，也有利于平衡各方利益，具有合理性。首先，在当下的一手房交易市场，商品房消费者通过自有资金或贷款资金全款购房，占比较高，分期付款仅占较小部分;其次，对于商品房消费者而言，以物权期待权主张排除对特定不动产的强制执行，本身即意味着对继续履行房屋买卖合同的认可，则付清全款系其应履行的主要义务，其未付款项系房地产开发企业的应收账款债权，可以被人民法院保全和执行^[6];再次，考虑到商品房消费者物权期待权的超级优先效力影响到不动产之上负载的抵押权、工程价款优先受偿权等权利的实现，关于剩余款项的支付时间不能再以消费者和房地产开发企业的约定为标准，司法解释将付款期限统一确定为“第一次法条辩论终结前”，体现了司法对民事权利的适当干预，也平衡了各方权益。

　　综上所述，《商品房消费者保护批复》的两处实质性修改迎合了司法实践的发展，在贯彻消费者物权期待权特别保护的基本原则的基础上很好的平衡了各方主体之间的利益。且从规范适用的角度看，《商品房消费者保护批复》第2条与《执行异议复议规定》第29条规范的对象相同，两份文件又同属司法解释，位阶相同，应适用从新原则。因此在执行异议及执行异议之诉的审理中，对于商品房消费者物权期待权的构成要件，应以《商品房消费者保护批复》修正后的为准。^[7]

　　三、物权期待权的构成要件及适用争议

　　如上所述，根据《执行异议复议规定》第28条，一般买受人物权期待权的构成要件为：(1)查封前已签订书面买卖合同;(2)查封前合法占有;(3)已支付或按人民法院的要求支付全部价款;(4)非因自身原因未办理过户登记。

　　以《执行异议复议规定》第29条为基础，经《商品房消费者保护批复》修正后的商品房消费者物权期待的构成要件为：(1)查封前已签订书面买卖合同;(2)以居住为目的;(3)已支付全部价款或者在一审法庭辩论终结前支付全款。其中价款支付要件，与一般买受人相比，仅因《执行异议复议规定》和《商品房消费者保护批复》本身适用的法律程序侧重不同而略有差异，实际已趋于一致。

　　经对比分析，便形成物权期待权的两个一般要件和三个特殊要件(见图1)，下文将按照从一般到特殊的顺序，对以下构成要件进行详细分析。

　　(一)一般要件：查封前已签订书面买卖合同

　　本要件将签订合同的时间节点限定在查封前，是为避免被执行人与第三人恶意串通规避执行，帮助执行机构甄别真实的买受人(查封前合法占有的要件同理)。不动产物权得以合法变动的前提是其上的债权合意成立并生效，物权期待权作为过渡阶段的权利，同样如是要求。实践中的广泛争议在于：债权合意的形式是否仅限于买卖，以物抵债是否符合要求?

　　对此，《执行异议复议规定》制定时曾打算将抵债受让人也纳入物权期待权人的保护对象，但鉴于实践中以物抵债的问题比较复杂，暂未将其列入保护范围。^[8]实务中主流观点认为，物权期待权予以保护隐含的理念为，物之交付的债权优先于金钱债权，而抵债协议的目的是消灭金钱之债，并不具有优先性，抵债受让人享有的权利与基于买卖而产生的物权期待权有一定基础性区别。考虑执行异议之诉在保障案外人正当权益同时，应兼顾各方主体的利益衡平和维护生效裁判的既判力、执行力，应合理设定当事人诉讼负担的动态平衡，避免厚此薄彼。因此，应对不动产物权期待权的适用范围予以限缩，暂时不将抵债受让人列入物权期待权保护范围。^[9]

　　(二)一般要件：价款支付

　　在同一不动产之上，主张物权期待权的不动产买受人与普通金钱债权人、抵押权人、工程价款优先受偿权人等主体的核心诉求并不一致。对前者而言，以房屋使用价值为追求，主张房屋交付和变更登记，以期获得完满物权，而全部价款正是房屋的交换对价;对后者而言，以房屋交换价值为目的，期待获得买受人支付的全部价款，以抵偿自身债权。在平衡各方利益，统一了一般买受人和商品房消费者的价款支付标准后，是否满足该要件，法院结合事实审查作出符合交易习惯的判断即可。实践中常见的问题是：债权人(尤其是抵押权人)与被执行人约定了资金监管以保障自身债权得以清偿，此时，买受人支付购房款是否有特定账户限制?

　　对此，有判例认为，资金监管系债权人与被执行人之间的内部约定，被执行人为逃避监管要求买受人将购房款支付至其他账户，系其自身违反合同约定，也是债权人应当承担的合同风险。在对此不明知的情况下，买受人将款项支付至监管以外账户的行为并无过错，应予认可。^[10]

　　(三)一般买受人之特殊要件：查封前合法占有及非因自身原因未办理过户

　　对于一般买受人而言，想要以物权期待权突破债权平等原则，还要求查封前合法占有不动产的权利表征以及非因自身原因未办理过户的主观态度。

　　关于占有的合法性问题，原则上签订有房屋买卖合同，基于合同关系产生的占有均为有权占有，具有合法性。是否构成占有，对不动产实现了支配和控制，需结合日常习惯作出判断，如交钥匙、办理入住、缴纳水电燃气物业费、装修、合法出租出借等均成立占有。

　　非因自身原因未办理过户，从正向看，被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关原因等一般买受人意志以外的原因均满足本要件;从反向看，对他人权利障碍存在忽略、对政策限制存在忽略、消极不行使权利(不要求非要诉讼执行)等则不满足。^[11]

　　(四)商品房消费者之特殊要件：以居住为目的

　　对于商品房消费者而言，其物权期待权获得更高位阶保护的根源在于价值衡量，即保障消费者基本生存权，因此额外要求以居住为目的。

　　以居住为目的，需同时符合主体和客体标准。主体上，仅自然人消费者可能满足以居住为目的的标准，法人或其他组织不存在生活消费，多以经营为目的，不符合上述标准。客体上，实践观点认为，对于购买度假型、豪华型房屋，或者投资型、经营型房屋均不属于生存利益特别保护的范畴，原则上不符合要求。^[12]

　　四、物权期待权的效力边界再探讨

　　在执行异议之诉领域，物权期待权具有排除强制执行的效力，对于一般买受人而言，其有权排除普通金钱债权人的强制执行;对商品房消费者而言，其甚至有权排除抵押权人、工程价款优先受偿权人的强制执行。然而，物权期待权的效力并非止步于此，其逐渐扩张至破产程序、乃至普通民事实体审判之中。由此，实践中衍生出两大争议：第一，在破产程序中，物权期待权人能否向破产管理人主张变更登记?第二，在民事审判中，物权期待权人(主要是商品房消费者)能否在抵押担保的债权未获清偿前，主张涤除抵押登记?

　　(一)物权期待权在破产程序中的效力扩张

　　针对问题一，笔者认为，在物权期待权人已经履行了房屋买卖合同项下全部或大部分付款义务的前提下，出于破产企业财产最大化原则和平等保障各方权益的目的，管理人应当依照《中华人民共和国企业破产法》(下称“《破产法》”)第18条的规定，主动向物权期待人主张继续履行房屋买卖合同，并配合办理变更登记。

　　如管理人对此持有异议，物权期待权人有权参照《执行异议复议规定》《破产法》第38条等规定，向管理人主张行使取回权并要求其协助办理变更登记。对此，有实践判例予以支持。其认为，如物权期待权的构成要件成立，则不动产买受人在执行程序中可以请求排除对不动产的强制执行。同理，在人民法院受理破产程序后，符合《执行异议复议规定》规定的不动产应认定为系债务人占有的不属于债务人的财产，不动产买受人可以向管理人主张行使取回权，管理人不予认可的，权利人得以债务人为被告向人民法院提起诉讼请求行使取回权。^[13]

　　(二)物权期待权在民事审判中的效力扩张

　　针对问题二，即抵押担保的债权未获清偿前，物权期待权(主要是商品房消费者的物权期待权)是否具有直接涤除抵押登记的积极权能，目前缺乏明确的实体法规范。但如果只认可物权期待权消极对抗的权能，将使抵押权与物权期待权陷入永续对决的僵局，一方面，抵押权人虽然享有登记的抵押权，但物权期待权能够阻却执行，其无法处分抵押物以清偿其债权;另一方面，物权期待权虽然被动的获得了优先保护，但永远无法取得所有权，不能完整的对争议不动产享有占有、使用、收益、处分的权能。

　　为破解这一僵局，不少判例在单纯论述过物权期待权优先于抵押权之后，便径行得出物权期待权人有权涤除抵押登记的结论^[14]。也有判例试图从法理层面给予更多理论支撑。其认为，基于《执行异议复议规定》第28、29条的目的解释，以及实现对物权纠纷的定纷止争、促进物的最大化利用，应支持买受人涤除抵押登记的诉讼请求。^[15]

　　结语

　　房地产经济的纵深发展引发了法律关系复杂化的发展趋势，同一个不动产标的之上可能交织着抵押权、工程价款优先受偿权、物权期待权、以物抵债债权、租赁权等多种民事权利。而在执行异议和执行异议之诉领域，针对同一不动产执行标的，各主体之间的权益博弈和异议纷争更加激烈。关于物权期待权，现阶段实体法依据严重不足，暂时形成以《执行异议复议规定》为核心、其他司法解释和司法文件为补充的规范体系，并基本确立了商品房消费者物权期待权>建设工程价款优先受偿权>抵押权>一般买受人物权期待权>一般债权人的效力位阶。在构成要件上，债权合意和全款支付构成物权期待权人的共同要件，合法占有和非自身原因未过户系一般买受人应满足的特殊条件，而用于居住要件则专属于商品房消费者。最后，物权期待权虽发端于执行领域，但消极排除执行的效力早已无法满足对物权期待权人生存利益的保障，其效力已逐渐外溢至破产程序和民事实体审判之中。在制度供给不足的情形下，司法实践更应着眼于不同权利、不同价值的优先性衡量，以符合广大人民群众对于“居者有其屋”的正当期待。

　　法条索引

　　1.《中华人民共和国企业破产法》

　　第十八条 人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。

　　管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行;但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。

　　第三十八条 人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。但是，本法另有规定的除外。

　　2.最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(2020修正)

　　第二十七条 申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

　　第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

　　第二十九条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

　　3.最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》(2022修正)

　　第三百一十条 对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

　　(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;

　　(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

　　案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。

　　第三百一十一条 对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

　　(一)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的;

　　(二)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

　　4.最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(已废止)

　　一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

　　二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

　　5.最高人民法院《关于商品房消费者权利保护问题的批复》

　　一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十六条的规定处理。

　　二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

　　只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

　　6.最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(2020修正)

　　第十五条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

　　7.《全国法院民商事审判工作会议纪要》

　　125.【案外人系商品房消费者】实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。

　　问题是，对于其中 “所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。

　　对于其中 “已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十” 如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。

　　126.【商品房消费者的权利与抵押权的关系】根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。

　　127.【案外人系商品房消费者之外的一般买受人】金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产;三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。

　　实践中，对于该规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。

　　参考文献

　　[1] 江必新、刘贵祥主编：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》，人民法院出版社2015年版，第422页。

　　[2] 某银行股份有限公司怀化市分行与某资产管理股份有限公司湖南省分公司等案外人执行异议之诉案，载《最高人民法院公报》2023年第6期。

　　[3] 何政恒等与胡飞等申请执行人执行异议之诉上诉案，云南省高级人民法院(2019)云民终238号民事判决书。

　　[4] 汪开杰与彭树朋案外人执行异议之诉纠纷上诉案，最高人民法院(2020)最高法民终779号民事判决书。

　　[5] 王某岩诉徐某君、北京市金某有限责任公司案外人执行异议之诉案，最高人民法院指导案例156号(2021年)。

　　[6] 参见夏伟、蒋帅：《简述<商品房消费者权利保护批复>的适用范围》，载微信公众号“天同诉讼圈”2023年5月25日，https://mp.weixin.qq.com/s/0IypsjtJDcOuE-8oO0Qpag。

　　[7] 同脚注6，该文章还提出可以以《执行异议复议规定》第24条的原则性规定与《商品房消费者保护批复》相结合作为商品房消费者排除执行的法律依据。

　　[8] 江必新、刘贵祥主编：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》，人民法院出版社2015年版，第428-429页。

　　[9] 林型茂、何姣：《以物抵债购房合同不能排除强制执行》，载《人民司法·案例》2019年第23期。

　　[10] 中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司与赵振博等申请执行人执行异议之诉案，最高人民法院(2018)最高法民终714号民事判决书。

　　[11] 江必新、刘贵祥主编：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》，人民法院出版社2015年版，第428-429页。

　　[12] 魏振存与中国金融租赁有限公司案外人执行异议之诉纠纷上诉案，最高人民法院(2020)最高法民终1197号民事判决书。

　　[13] 重庆钜作装饰工程有限公司、江平涛执行异议之诉案，最高人民法院(2017)最高法民终824号民事判决书。

　　[14] 如殷克彬、殷文倬等房屋买卖合同纠纷案，江苏省无锡市中级人民法院(2021)苏02民终820号民事判决书;渤海银行股份有限公司深圳前海分行、卢泳君等商品房预售合同纠纷案，广东省广州市中级人民法院(2023)粤01民终14472号民事判决书等。

　　[15] 龚尧兰、李艳与中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行、重庆大豪物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷案，重庆市第一中级人民法院(2019)渝01民终5241号民事判决书。