引言：房地产经济下行的大背景下，众多房地产开发企业面临着资金链紧张乃至断裂的风险。购房者、金融机构债权人、工程款债权人、普通债权人等众多主体在房地产开发企业无法清偿到期债务时，不得不通过诉讼、仲裁、执行等手段维护自身权益。在案件的保全和执行中，人民法院可以对房地产开发企业名下的财产采取查封、扣押、冻结等强制措施，并对其可供执行的财产采取评估、拍卖、变卖、以物抵债等处置措施。一般来讲，对银行账户的冻结和扣划最为便捷有效，且争议最小。但是，由于预售资金监管账户及其中资金的特殊属性，2022年，最高人民法院会同住房和城乡建设部、中国人民银行出台《关于规范人民法院冻结扣划措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》专项文件(下称“《预售资金通知》”)，对于预售资金监管账户的冻结和扣划问题作出了特别规定。本文将结合《预售资金通知》的内容和典型司法判例，剖析预售资金监管账户的冻结和扣划问题，并在此基础上为不同主体提出针对性建议。

　　关键词：预售资金 监管账户 冻结 扣划

　　一、商品房预售资金监管及《预售资金通知》概述

　　根据《城市商品房预售管理办法》(2004修正)第2条的规定，商品房预售是指“房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。”1994年，《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的颁行标志着我国商品房预售制度的正式建立。“先交钱后交房”的模式有效缓解了房地产开发企业资金短缺的压力，一定时期内促进了我国房地产建设的蓬勃发展。但是，预售制度的风险同样明显，房地产开发企业挪用预售资金进而引发工程建设放缓甚至烂尾的项目屡见不鲜。预售制度的推行必须配套有严格的预售资金监管制度。

　　为确保预售资金专款专用，实践中的监管方式大多是房地产管理部门、商业银行、房地产开发企业等各方主体签署监管协议、设立预售项目资金监管账户。考虑到预售资金监管账户的特殊性质，为促进预售资金用于项目建设、保障房地产开发企业债权人的合法权益，《预售资金通知》应运而生。该通知虽然不属于可作为裁判依据的司法解释，效力层级较低，但在司法实务中仍具有重要意义。一方面，2022年重新编纂的《人民法院办理执行案件规范》第693-696条系直接依据该通知的内容新增，而《人民法院办理执行案件规范》是执行领域的基础性工程，为每年千万量级的执行案件提供了体系性、明确性、针对性的办案依据^[1];另一方面，不少判例直接依照《预售资金通知》的精神作出裁判，其具有重要参考价值。

　　二、预售资金监管账户的冻结问题

　　(一)可以冻结为原则

　　在预售资金监管账户能否冻结的问题上，司法实践中存在争议，不同判例在法律证成过程中均涉及对于《城市房地产管理法》第45条第3款“商品房预售所得款项必须用于工程建设”规定的理解和适用问题。持肯定观点的判例认为，《城市房地产管理法》第45条第3款旨在规范房地产开发企业使用预售资金的行为，并不是对人民法院强制执行的禁止性规定，且预售资金监管账户亦非法律或者司法解释规定的不得查封、扣押、冻结的账户范畴，故其原则上可以被冻结。^[2]少数相反观点则较为审慎，从保障预售资金专款专用的角度出发，以《城市房地产管理法》第45条第3款作为法律适用的基础，否定对其进行冻结。^[3]。

　　《预售资金通知》统一了实践争议，其第3条第1款规定，“开设监管账户的商业银行接到人民法院冻结预售资金监管账户指令时，应当立即办理冻结手续。”第1条第1款规定，“……人民法院冻结预售资金监管账户的，应当及时通知当地住房和城乡建设主管部门。”由此可见，预售资金监管账户可以被冻结，且决定权限完全在人民法院，无需额外征得房地产管理部门的同意(仅通知即可);商业银行作为预售资金监管的执行主体，需无条件配合。

　　(二)登记在第三人名下的预售资金监管账户的冻结规则

　　实践中大量存在的情况是，政府平台公司或城投公司与房地产开发企业签订协议并以自身名义开立项目预售资金监管账户，但是仅具有形式外观，实际仍系房地产开发企业所有。此种情形下能否冻结呢?

　　笔者认为，答案仍然是肯定的。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(下称“《查扣冻规定》”)第2条第3款的规定，第三人代持的被执行人的财产可以被查封、扣押、冻结;根据第13条的规定，无论是为被执行人的利益还是为自身的利益，第三人占有的被执行人财产，人民法院均可采取查封、扣押、冻结措施。当然，为避免错误保全和执行，债权人申请冻结此类预售资金监管账户的，应当提供证据予以证明。

　　(三)冻结效力弱化及相关影响

　　一般而言，法院对银行账户冻结后，已冻结的账户资金便被严格限制处分。然而，对于预售资金监管账户的冻结存在效力弱化，《预售资金通知》第2条规定，预售资金监管账户被冻结后，房地产开发企业及商品房建设工程款债权人、材料款债权人、租赁设备款债权人等仍有权以项目建设为目的请求支付工程建设进度款、材料款、设备款等项目建设所需资金;购房者也有权以购房合同解除为由申请退还购房款。并且，对于预售资金账户的审批使用权限完全在房地产管理部门，而非冻结财产的人民法院。只是商业银行在款项支付后，要及时向人民法院报告。

　　那么上述效力的弱化是否导致冻结行为失去意义呢?其实并不是。这是因为，预售资金监管的目的是为确保款项用于相关的工程建设，是有时限要求和额度限制的，超过监管时限或监管额度内的资金，房地产开发企业仍能提取使用，所以及时冻结仍很有必要。

　　另外，冻结效力的弱化还有一个重要影响，即影响保全额度的计算和超额保全的认定。有判例指出，即使预售资金监管账户已被采取冻结措施，经相关监管部门审核同意后，账户内资金仍可用于特定款项的支出，不受相关冻结措施的限制，故该账户内已冻结资金不应计算在保全标的额的范围内^[4]。

　　(四)冻结的解除与置换

　　为避免冻结预售资金监管账户给工程建设带来不利影响，《预售资金通知》第4条第2款规定强调，房地产开发企业有权以提供其他担保的方式，向人民法院申请解除对预售资金监管账户的冻结(保全标的物的置换)。对此，人民法院应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第107条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第167条的规定，从财产等值和有利于执行两个角度进行审查判断，以平衡各方利益。

　　三、预售资金监管账户的扣划问题

　　(一)不能扣划为原则

　　在预售资金监管账户的资金能否扣划的问题上，实践中更为审慎，大多以《城市房地产管理法》第45条第3款的原则性规定为支撑，认为商品房预售资金应用于工程施工建设以支付工程款，一般债权人不能申请执行扣划。^[5]

　　《预售资金通知》吸纳了上述实践观点，其第1条第3款规定重申了预售资金监管账户不能扣划的基本原则。但是，该条款也列举了如下例外情形：(1)与工程建设有关的特定债权人可以扣划;(2)监管期间经过可以扣划;(3)监管额度外资金可以扣划。以下将分项进行讨论。

　　(二)可以扣划的例外情形

　　1.与工程建设有关的特定债权人可以扣划

　　预售资金监管账户设立的目的就是规范房地产开发企业使用预售资金的行为，确保资金专项用于项目建设。因此，与建设相关的工程进度款、材料款、设备款等债权人有权向法院主张扣划预售资金以清偿其债权。

　　需要强调的是：第一，“与工程建设有关的特定债权人”的内涵非常丰富，《预售资金通知》采取的是开放式列举方式，除“工程款债权人、材料款债权人、租赁设备款债权人”外还广泛存在其他特定债权人。如在某执行案件中，当事人双方就设计费是否属于特定债权这一问题存在争议，法院经审查认定其也属于“与工程建设有关的特定债权人”的范畴。^[6]

　　第二，预售资金监管账户具有严格的对应性。实践中，房地产开发企业名下往往有不止一个预售资金监管账户，分别保障不同的项目建设;甚至一个工程项目中监管账户按楼栋进行设立，不同监管账户保障不同的楼栋建设。此时，特定债权人仅就其参建工程对应的监管账户内资金享有优先权，对于其他监管账户的资金无权主张扣划。^[7]

　　2.监管期间经过可以扣划

　　商品房预售资金的监管是有期限的，一般自取得《商品房预售许可证》开始，至商品房项目完成房屋所有权首次登记后终止。商品房项目首次登记，对其之后的物权变动具有原始根据效力，新建的商品房应当先办理首次登记(第一次登记)后才能给购房者办理转移登记，也即办理产权证。在首次登记后，预售资金监管担负的保障项目建设、维护购房者权益的核心任务已经达成，解除监管仅是时间和流程问题，此时人民法院可以依照债权人的申请直接扣划。实践中，通过对条文进行扩张解释，甚至有法院将扣划时间进一步前移至项目完成竣工验收后。^[8]

　　3.监管额度外的资金可以扣划

　　2022年，住房和城乡建设部、人民银行、银保监会出台的《关于规范商品房预售资金监管的意见》第3条“合理确定监管额度”条款规定“监管额度是监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度，由市、县住房和城乡建设部门根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用条件等因素确定……监管账户内的资金达到监管额度后，超出监管额度的资金可由房地产开发企业提取使用。”实践中，各地方发布有当地的监管办法，一般对监管额度、拨付节点等均有详细规定，且不同项目监管协议签署时各方也会核算具体的监管额度。监管额度外的资金，属于房地产开发企业可自由支配的资金，根据对《预售资金通知》第1条第3款的反义解释，法院可以直接扣划。但是，实践中也存在反例，有判例认为，对于超出监管额度的资金能否扣划，《预售资金通知》并未作出明确规定，其最终是否可以扣划取决于监管额度内的资金能否满足商品房后续工程建设。最终法院结合实际情况作出不予扣划的决定。^[9]

　　(三)申请退还购房款的特殊处理

　　本文之所以未将购房者申请退还购房款直接作为可以扣划的例外情形之一，是因为《预售资金通知》特殊的条文设计。退还购房款并未平行列举在第1条第3款内，而是列在第2条第1款的规定中，即“……或者购房人因购房合同解除申请退还购房款，经项目所在地住房和城乡建设主管部门审核同意的，商业银行应当及时支付，并将付款情况及时向人民法院报告。”

　　该条规定虽赋予了购房者从预售资金监管账户退还购房款的优先权，但同时也存在诸多疑问：(1)退还购房款的原因是否仅限于合同解除;(2)退还购房款的审批主体是否仅限房地产管理部门;(3)退还购房款是否受监管额度和监管期间限制;(4)购房款未打入监管账户时如何处理。以下将分项进行讨论。

　　1.退还购房款的原因是否仅限于合同解除

　　在房地产经济下行的大背景下，房地产项目迟延交付或无法交付的情况频发，购房者主张返还购房款的适用场景多发生于合同解除领域。但除此之外，合同不成立、合同无效、合同可撤销等亦会导致购房款返还的法律后果。而允许购房者从预售资金监管账户退还购房款的原因在于账户内资金由其支付组成和购房者权益保护的优先性，至于退款理由，应在所不问。笔者认为，《预售资金通知》将退款理由仅限定为“合同解除”缺乏合理性，购房者因合同不成立、合同无效、合同可撤销等原因主张退款的，亦应等同对待。

　　2.退还购房款的审批主体是否仅限房地产管理部门

　　结合《预售资金通知》第1条第3款和第2条第1款的条文设计，是否可以理解为退还购房款的审批主体仅限房地产管理部门，而法院无权自主决定扣划?对此，司法实践持否定态度，但个案中，在证成方式上略有不同：有判例进行模糊处理和论证，即不直接引用《预售资金通知》第1条第3款或第2条第1款，便直接得出购房者申请退还购房款的，人民法院可以对商品房预售资金监管账户的资金进行扣划。^[10]也有案例借用举轻以明重的当然解释方法作出论证。其认为，《预售资金通知》第1条第3款规定了当事人对于建设工程价款、材料款、设备款等债权享有从监管账户中优先受偿的权利。而根据最高人民法院《关于商品房消费者权利保护问题的批复》第3条的规定，商品房消费者退还购房款更优先于建设工程价款。举轻以明重，为维护购房者权益，人民法院也可以从预售资金监管账户内扣划监管资金。^[11]

　　3.退还购房款是否受监管额度或监管期间限制

　　对于此问题，更深层次的讨论在于：返还个体购房者的购房款与保证项目整体建设哪个更重要。其中涉及两种权益比较，即购房者价款返还请求权与建设工程价款优先受偿权何者为先、个体利益与整体利益如何取舍。对此，人民法院似乎更关注权利位阶差异，而房地产管理部门更注重项目整体平稳落地，两者的观点和立场并不完全一致(也正因此，对于问题2的讨论尤为重要)。举例言之，在问题2引述的实践案例中，很容易推导出退还购房款无需受到监管额度和监管期间的限制;而根据北京市住房和城乡建设委员会发布的《北京市商品房预售资金监督管理办法》第18条“专用账户内资金未达到剩余工程建设节点用款额度时，房地产开发企业与购房人解除购房合同的，房地产开发企业可持区县住房城乡建设主管部门出具的网签合同注销证明文件，向监管银行申请退回已入账相应购房款，监管银行应在二个工作日内拨付。 专用账户内资金超出剩余工程建设节点用款额度后，房地产开发企业与购房人解除购房合同的，由房地产开发企业自行退款”的规定，从预售资金监管账户中退还购房款将受到监管额度的限制(监管期间同理，不再赘述)。

　　4.购房款未打入监管账户时如何处理

　　《关于规范商品房预售资金监管的意见》第三条规定，“……购房人缴交的定金、首付款、商业银行发放的按揭贷款和其他形式的购房款等商品房预售资金，应当全部直接存入监管账户……”第二条规定，“……市、县住房和城乡建设部门，房地产开发企业和商业银行应当签订预售资金三方监管协议，明确预售资金收存和使用方式、监管额度、违约责任等内容，协议主要内容要在预售方案中予以明确，并通过附件方式在《商品房买卖合同》中予以体现。监管账户应当在《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》上载明，并在商品房销售现场显著位置，以及市、县住房和城乡建设部门门户网站进行公示。”各地的监管办法对于购房款必须进入监管账户、监管账户的公示方式和监管要求等也有详细规定。遗憾的是，即使制度供给充分，实践中购房者受房地产开发企业诱导，将购房款打入其他账户的情形仍屡见不鲜。

　　笔者认为，购房者主张扣划监管账户资金的前提在于其购房款本就是其中的组成部分，如因自身未尽到足够的注意义务，导致购房款付至他处，则只能寻求他项救济，而无权主张直接扣划预售资金监管账户内的资金。

　　四、《预售资金通知》下各方的主体地位及建议

　　(一)购房者

　　长久以来的司法解释、规范性文件及司法实践均注重保护购房者对房屋的价款返还请求权。《预售资金通知》贯彻了这一理念，赋予购房者冻结、扣划预售资金监管账户内资金的优先权利。

　　对于购房者，笔者建议：(1)购房时应注意核对预售资金监管账户，确保购房资金支付至专用账户。(2)在购房合同存在不成立、无效、可撤销、可解除等情形时，要求房地产开发企业退还购房款。(3)退还无果的，可选择向当地房地产管理部门申请以预售资金监管账户的资金退还;也可以选择向人民法院提起诉讼、保全和执行，冻结、扣划预售资金监管账户的资金。(4)人民法院消极不作为的，必要时可提起执行异议。

　　(二)与工程建设有关的特定债权人

　　为保障房地产项目竣工交付，促进房地产市场平稳健康发展，与工程建设有关的特定债权人的利益同样值得重视。《预售资金通知》也同时赋予了特定债权人冻结、扣划预售资金监管账户内资金的优先权利。

　　对于此类特定债权人，笔者建议：(1)因预售资金监管账户内的资金都是根据项目建设节点逐步释放并用以偿付进度款债权的，这就要求特定债权人随时掌握工程建设施工进度的关键节点，收集固定相应证据。(2)欠付进度款时，特定债权人可以单独或与房地产开发企业一同向当地房地产管理部门申请支付。(2)可以向人民提起诉讼、保全和执行，以特种债权申请冻结、扣划预售资金监管账户资金。(3)人民法院消极不作为的，必要时可提起执行异议。

　　(三)其他普通债权人

　　这里的普通债权人系以是否属于特种债权为区分，而非是否有担保。《预售资金通知》赋予此类债权人冻结和特定条件下扣划预售资金监管账户内资金的权利，其有权在监管额度外或监管期满后主张扣划。

　　基于预售资金监管账户的特殊属性和行政监管色彩，人民法院对于监管账户资金的冻结和扣划极为审慎，在没有优先权的普通债权人案件中尤为明显。对于此类普通债权人，笔者建议：(1)付出更大的沟通成本，积极与人民法院沟通预售资金监管账户的冻结与扣划，必要时可提起执行异议。(2)随时掌握工程建设施工进度的关键节点并收集固定相应证据，尤其是竣工验收和项目首次登记完成时，在满足特定条件后尽快申请扣划。

　　(四)房地产开发企业

　　房地产开发企业是项目建设的责任主体，应尽力确保预售资金用于项目建设，同时不得损害购房者与债权人的合法权益。在《预售资金通知》中，其系义务主体。

　　对于房地产开发企业，笔者建议：(1)随时掌握工程建设进展及监管额度。(2)对于监管额度内已冻结的资金，可以采取保函置换、第三人担保等措施解除冻结。除此以外，虽无权主张解除冻结，但可以根据工程进度向当地房地产管理部门申请支付特种债务，保障工程顺利进行。(3)如监管期间，人民法院执行普通债权而扣划监管额度内的资金，有权提出执行异议要求回转。(4)对于监管额度外、监管期满、执行特种债务或退还购房款所扣划的资金，需诚信应对。

　　(五)房地产管理部门和人民法院

　　房地产管理部门是预售资金的监管主体，即使在预售资金监管账户被人民法院冻结后，仍有权独立审核账户内资金的使用;而人民法院系冻结、扣划行为的决策主体，有权独立冻结、扣划预售资金监管账户。权责相统一，《预售资金通知》在赋权的同时也在第5条规定有追责条款。

　　对于两个权力主体，笔者建议：(1)注重两者权责的差异和行权的独立性，防止相互推诿。(2)建立双方沟通协调机制，共同促进预售资金专款专用及切实保护各方合法权益。需特别指出的是，在人民法院冻结、扣划预售资金监管账户存在错误且房地产开发企业怠于提起执行异议时，房地产管理部门亦有权以利害关系人的身份向法院提起执行异议。[12](3)坚持权责相统一，合法履职。

　　(六)商业银行等金融机构

　　在房地产项目中，商业银行等金融机构的角色较为复合，其可能是预售资金监管账户的监管行、出具保函置换监管额度资金的担保行，也可能是房地产开发企业的贷款行(债权人)、购房者贷款发放行等。实践中，一家银行可能同时承担上述多种职能。在此仅探讨与《预售资金通知》密切关联的监管行和担保行。

　　对于监管行和担保行，笔者建议：(1)配合做好资金监管，协助房地产管理部门做好资金监管和划付工作;协助人民法院进行账户冻结和扣划;主动通知、报告权力方对预售资金监管账户执行的操作。(2)根据《预售资金通知》第4条第1款，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》等规范的要求，做好保全置换工作，支持优质房地产开发企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产开发企业流动性风险，促进房地产市场平稳健康发展。

　　结语

　　预售资金账户监管是配合商品房预售制度，保障资金用于项目工程建设的重要举措。鉴于预售资金监管账户的特殊性质，人民法院在保全和执行过程中往往较为谨慎。根据《预售资金通知》的规定，预售资金监管账户原则上可以冻结，但冻结后经房地产主管部门审核符合条件后仍可使用;预售资金账户的资金原则上不可以扣划，除非存在商品房项目已完成房屋所有权首次登记、超过监管额度、用以清偿特种债权或退还购房者的购房款等情形。总体而言，《预售资金通知》在保证项目建设的基础上，平衡了房地产开发企业、债权人、购房者等多方权利，厘清了人民法院、房地产主管部门和商业银行的角色定位并压实了主体责任，为房地产项目建设提供了有力的制度保障。

　　法条索引

　　1.《中华人民共和国城市房地产管理法》(2019修正)

　　第四十五条 商品房预售，应当符合下列条件：

　　(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

　　(二)持有建设工程规划许可证;

　　(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;

　　(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

　　商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

　　商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

　　2.《中华人民共和国民事诉讼法》(2023修正)

　　第一百零七条 财产纠纷案件，被申请人提供担保的，人民法院应当裁定解除保全。

　　3.最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(2020修正)

　　第二条 人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。

　　未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。

　　对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。

　　第十三条 对第三人为被执行人的利益占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结;该财产被指定给第三人继续保管的，第三人不得将其交付给被执行人。

　　对第三人为自己的利益依法占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人可以继续占有和使用该财产，但不得将其交付给被执行人。

　　第三人无偿借用被执行人的财产的，不受前款规定的限制。

　　4.最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》(2022修正)

　　第一百六十七条 财产保全的被保全人提供其他等值担保财产且有利于执行的，人民法院可以裁定变更保全标的物为被保全人提供的担保财产。

　　5.最高人民法院《关于商品房消费者权利保护问题的批复》

　　第三条 在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

　　6.最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行《关于规范人民法院保全执行措施 确保商品房预售资金用于项目建设的通知》

　　一、商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要内容，是保障房地产项目建设、维护购房者权益的重要举措。人民法院冻结预售资金监管账户的，应当及时通知当地住房和城乡建设主管部门。

　　人民法院对预售资金监管账户采取保全、执行措施时要强化善意文明执行理念，坚持比例原则，切实避免因人民法院保全、执行预售资金监管账户内的款项导致施工单位工程进度款无法拨付到位，商品房项目建设停止，影响项目竣工交付，损害广大购房人合法权益。

　　除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件之外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于预售资金监管账户中监管额度内的款项，人民法院不得采取扣划措施。

　　二、商品房预售资金监管账户被人民法院冻结后，房地产开发企业、商品房建设工程款债权人、材料款债权人、租赁设备款债权人等请求以预售资金监管账户资金支付工程建设进度款、材料款、设备款等项目建设所需资金，或者购房人因购房合同解除申请退还购房款，经项目所在地住房和城乡建设主管部门审核同意的，商业银行应当及时支付，并将付款情况及时向人民法院报告。

　　住房和城乡建设主管部门应当依法妥善处理房地产开发企业等主体的资金使用申请，未尽监督审查义务违规批准用款申请，导致资金挪作他用，损害保全申请人或者执行申请人权利的，依法承担相应责任。

　　三、开设监管账户的商业银行接到人民法院冻结预售资金监管账户指令时，应当立即办理冻结手续。

　　商业银行对于不符合资金使用要求和审批手续的资金使用申请，不予办理支付、转账手续。商业银行违反法律规定或合同约定支付、转账的，依法承担相应责任。

　　四、房地产开发企业提供商业银行等金融机构出具的保函，请求释放预售资金监管账户相应额度资金的，住房和城乡建设主管部门可以予以准许。

　　预售资金监管账户被人民法院冻结，房地产开发企业直接向人民法院申请解除冻结并提供担保的，人民法院应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百六十七条的规定审查处理。

　　五、人民法院工作人员在预售资金监管账户的保全、执行过程中，存在枉法裁判执行、违法查封随意解封、利用刑事手段插手民事经济纠纷等违法违纪问题的，要严肃予以查处。

　　住房和城乡建设主管部门、商业银行等相关单位工作人员在预售资金监管账户款项监管、划拨过程中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法追究法律责任。

　　7.建设部(已撤销)《城市商品房预售管理办法》(2004修正)

　　第二条 本办法所称商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。

　　第十一条 开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。

　　商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。

　　8.住房和城乡建设部、人民银行、银保监会《关于规范商品房预售资金监管的意见》

　　三、合理确定监管额度

　　监管额度是监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度，由市、县住房和城乡建设部门根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用条件等因素确定。购房人缴交的定金、首付款、商业银行发放的按揭贷款和其他形式的购房款等商品房预售资金，应当全部直接存入监管账户。监管账户内的资金达到监管额度后，超出监管额度的资金可由房地产开发企业提取使用。

　　9.北京市住房和城乡建设委员会《北京市商品房预售资金监督管理办法》

　　第十八条 专用账户内资金未达到剩余工程建设节点用款额度时，房地产开发企业与购房人解除购房合同的，房地产开发企业可持区县住房城乡建设主管部门出具的网签合同注销证明文件，向监管银行申请退回已入账相应购房款，监管银行应在二个工作日内拨付。

　　专用账户内资金超出剩余工程建设节点用款额度后，房地产开发企业与购房人解除购房合同的，由房地产开发企业自行退款。

　　参考文献

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　　[2] 唐山隆鑫房地产开发有限公司、马鞍山市宏胜劳务有限责任公司其他案由执行审查类案件，河北省高级人民法院(2020)冀执复334号执行裁定书。

　　[3] 浙商银行股份有限公司重庆巴南支行等借款合同纠纷执行审查类案件，重庆市高级人民法院(2020)渝执复115号执行裁定书。

　　[4] 融创房地产集团有限公司与中诚信托有限责任公司等合同纠纷执行审查类案件，北京市高级人民法院(2023)京执复160号执行裁定书;广东某有限公司与佛山市某有限公司建设工程合同纠纷执行审查类案件，广东省佛山市中级人民法院(2023)粤06执复134号。

　　[5] 河南凯澳置业有限公司、洛阳宏矗置业有限公司房地产开发经营合同纠纷执行监督案，最高人民法院(2021)最高法执监419号执行裁定书;中建一局集团第三建筑有限公司、唐山市中运房地产开发有限公司建设工程合同纠纷执行监督案，最高人民法院(2021)最高法执监459号执行裁定书。

　　[6] 巴马新都汇发展有限公司、深圳羽翎投资发展有限公司委托合同纠纷执行复议案，广西壮族自治区河池市(地区)中级人民法院(2023)桂12执复53号。

　　[7] 某某有限公司、陕西隆丰置业有限公司建设工程合同纠纷执行复议案，陕西省西安市中级人民法院(2023)陕01执复301号执行裁定书;龚某潮、龙口某置业有限公司建设工程合同纠纷执行复议案，山东省烟台市中级人民法院(2024)鲁06执复32号执行裁定书。

　　[8] 巴马新都汇发展有限公司、深圳羽翎投资发展有限公司委托合同纠纷执行复议案，广西壮族自治区河池市(地区)中级人民法院(2023)桂12执复53号。

　　[9] 中建某局集团第三建筑有限公司、唐山市某房地产开发有限公司建设工程合同纠纷执行复议案，河北省高级人民法院(2023)冀执复230号执行裁定书。

　　[10] 广西富乐华房地产开发有限公司、李凤武房屋买卖合同纠纷执行复议案，广西壮族自治区防城港市中级人民法院(2021)桂06执复84号执行裁定书。

　　[11] 灵川县神龙物流有限公司、灵川县神龙物流有限公司和成分公司等买卖合同纠纷执行异议案，广西壮族自治区桂林市中级人民法院(2024)桂03执异4号执行裁定书。

　　[12] 江苏某集团有限公司与某有限公司等执行复议案，最高人民法院(2022)最高法执复1号、52号、53号执行裁定书(人民法院案例库案例)。