集体经营性建设用地入市是指集体土地所有者在一定年限内将农村集体经营性建设用地使用权以出让、出租等形式让与土地使用者。由土地使用者向集体土地所有者支付土地有偿使用收益的行为，以及农村集体经营性建设用地的使用权人，以转让、互换、出资、赠与或者抵押等形式处分农村集体经营性建设用地使用权的行为。

　　一、集体经营性建设用地入市相较于旧规定的改变

　　原《中华人民共和国土地管理法》(以下简称，《土地管理法》)第四十三条、六十三条规定，除乡镇企业破产兼并外，禁止农村集体经济组织以外的单位或者个人直接使用集体建设用地。只有将集体土地征收为国有土地后，该地块才可以出让给单位或者个人使用。该规定导致农民不能分享土地财产权益无法得到有效保护。这就造成了一些地区土地资源混乱和浪费的局面出现。19年《土地管理法》第二十四条、六十三条、六十四条和六十六条对集体经营性建设用地入市、流转作出了制度性的规定，本次修改本着建立城乡统一的建设用地市场为目标，以赋予集体经营性建设用地与国有建设用地“同地同权”为核心，从而推进了建设用地市场城乡统一。

　　二、集体经营性建设用地入市需要符合的条件

　　根据《土地管理法》第六十三条第一、第二款规定，集体经营性建设用地入市需要符合以下四个条件：一是要符合规划条件，这里的规划指的是符合土地利用总体规划和城乡规划;二是要符合规定的用途，《土地管理法》对入市的土地用途作了十分明确的限定，就是工业和商业用途，如果土地用途不属于上述用途，不得上市流转;三是权属要清晰，与经过征收程序变为国有土地以及国有土地的用地相比，集体土地产权更为复杂，涉及的利益关系较多，法律规定了登记入市，主要是为了防止权属不清晰引发法律纠纷;四是集体依法决策，《土地管理法》采用三分之二通过比率，与《村民委员会组织法》“半数通过”原则不同，主要考虑到土地作为农民集体较为重要的财产性权利，必须从严把控。

　　三、集体经营性建设用地入市流转方式

　　目前，集体经营性建设用地与国有建设用地一样，可以在一级市场进行出让、出租，也可以在二级市场进行转让、互换、出资、赠与、抵押等，并获得相应的收益。

　　(一)集体经营性建设用地一级市场

　　集体土地一级市场是指集体作为土地所有者的代表，将集体用地使用权以划拨、出让、租赁、作价出资或入股等方式供应给土地使用者等行为的总称。

　　集体经营性建设用地应当与国有建设用地在统一的建设用地市场，交易和流转，这是建立城乡统一建设用地市场的要求。国有建设用地市场自上世纪九十年代建立以来，已经形成了一整套比较完善的体系，国有建设用地招标、拍卖、挂牌出让等制度在实践中比较成熟。城市土地一级市场是一种垄断性市场。交易方式有三种：出让、出租和入股。而出让是最常见的交易方式。

　　(二)集体经营性建设用地二级市场

　　集体土地二级市场是指土地使用权人将集体用地使用权转让、出租、抵押等交易行为的总称。以上概念是参照国有建设用地进入市场进行界定，国有建设用地进入二级市场的规定主要体现在《城市房地产管理法》中，包括转让、互换、出资、赠与、抵押等。

　　区分一级市场和二级市场，应以交易主体为主要依据。如交易行为在作为土地所有者的政府、集体与土地使用者之间发生，都属于一级市场的范畴，如政府初次出让建设用地使用权、建设用地使用权到期后续期、政府收回或收购土地、划拨土地补办出让(不改变土地使用权)、出让土地变更规划条件补交出让金等。如果交易的主体是不同的土地使用者，则属于二级市场的范畴，如土地转让、出租和抵押等。

　　综上，集体经营性建设用地入市，首先有利于盘活存量土地，促进土地节约集约利用和经济高质量发展。其次有利于提高城市土地资源配置效率，促进土地资产保值增值。第三是有利于推进土地市场体系建设，为构建社会主义市场经济体制和增强经济活力奠定重要基础。