目前不动产变动的效力是申请加登记的行为，如果登记簿中存在权利事项不正确登记，基于不正确登记的表象，会对真实权利人、利害关系人造成损害。因此，实践中经常会遇到权利人、利害关系人带着生效法律文书来申请“撤证”的现象，本文将探讨司法裁判视角下撤销不动产登记的行为。

　　一、撤销不动产登记的情形

　　撤销不动产登记可以由登记机构依据法定职权主动做出，也可以由申请人凭生效法律文书申请登记机构做出。因此，不动产登记撤销可以依申请或依职权启动，依职权撤销则由登记机构在自我认定登记有误的前提下启动撤销登记，依申请即由申请人提起行政复议或诉讼后凭生效法律文书申请撤销登记。

　　二、撤销不动产登记依据

　　《中华人民共和国民法典》(以下简称，《民法典》)规定“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”《北京市不动产登记工作规范》规定“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，或者人民法院、仲裁委员会生效法律文书或公证机构出具的文书被确认为造假的或被补正的或被撤销的等确定的不动产权利归属、内容与不动产登记簿记载的权利状况不一致 的，当事人可以申请更正登记。”综上所述，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以持生效法律文书或者公证书申请撤销原不动产登记。

　　《北京市规划和自然资源委员会关于做好不动产登记类行政案件有关工作的通知》及《北京市规划和自然资源委员会关于进一步规范司法文书与不动产登记衔接工作的通知》的规定，在登记业务具体办理过程中，针对行政案件结果为撤销登记行为，明确了一些特殊情况的处理方式。对于不动产登记工作中经常涉及的民事生效法律文书、行政生效法律文书、司法查封、司法协助过户的接收与登记业务的办理情况进行了进一步的细化与明确。

　　三、不动产登记撤销实践

　　依据法院判决申请撤销不动产登记，主要包括生效的民事裁判文书和行政裁判文书。以下是针对不动产登记撤销中存在的特殊情形进行分析。

　　(一)民事裁判

　　《民法典》规定“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿……。”签订的不动产转移合同无效时，不动产因无效合同而办理了登记的，登记事项可以撤销。若不动产后续不存在涉及原不动产的抵押及查封等情形。申请人提交法院或仲裁委员会作出的确定合同无效的生效法律文书可以直接办理更正登记。

　　【典型案例】甲乙房屋买卖纠纷案

　　2015年4月，甲为治病筹款将其名下一套拆迁安置房(以下简称案涉房屋)出售给乙，双方签订房屋买卖合同并办理了房屋所有权转移登记。后因乙未按照约定支付购房款，2018年8月，甲诉至A区法院，要求解除双方签订的案涉房屋买卖合同。一审法院经审理认为，原告为治病筹款将案涉房屋出售给被告，并约定合同签订之日支付购房款，但被告至今未支付，其行为已经违约，致使合同目的不能实现，遂于2019年4月判决解除原、被告双方订立的案涉房屋买卖合同。乙不服，上诉至市中院。2019年10月，市中院作出终审判决，驳回上诉、维持原判。

　　基于上述解除合同的民事判决，2021年3月，甲又向A区法院提起确权之诉，要求乙协助将案涉房屋过户登记至原告名下。A区法院认为，原告与被告因购买案涉房屋导致的纠纷已经在民事案件中予以处理，且有生效法律文书判决解除双方签订的房屋买卖合同，“产权登记部门原系基于原、被告双方签订房屋买卖合同为被告办理房屋所有权登记，在该合同基础撤销后，原告以此判决向产权登记部门要求变更产权登记信息，产权登记部门未变更登记，其行为属行政法调整范围，应以行政诉讼主张权利，而非提起民事诉讼”，遂于2021年6月裁定驳回甲的起诉。2021年11月，甲向B区法院提起行政诉讼，要求不动产登记机构履行法定职责，将案涉房屋变更登记至原告名下。

　　(二)行政裁判

　　《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》规定“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”法院需对抵押权人是否善意取得作出相应的评价。如果存在这种不可撤销性，行政诉讼案件中判决确认被诉行为违法，但不撤销登记行为。除非第三人善意取得物权的行为又被新的裁判文书予以撤销。两次登记行为均撤销的情况下，可以办理更正登记。

　　对于当事人提交虚假材料从而获得房屋登记的，房屋登记机构可以撤销已经作出的房屋登记行为。当事人提供虚假材料并不必然导致房屋登记行为被撤销。被诉房屋转移登记行为是否应予撤销，关键在于善意取得是否成立。

　　【典型案例】尹某某、王某某等房屋所有权登记行政再审行政判决书

　　2005年7月26日，“河南某某快运有限公司”变更为“河南某某运业有限责任公司”，2013年12月30日变更为“某某运业股份有限公司”。2014年6月4日，某某公司职工贾某某(现已判刑)利用担任许昌某某客运有限责任公司某某分公司某某汽车站站长的身份，用伪造的“河南某某运业有限责任公司”印章、委托书(时间2014年6月10日)、法人身份证明及公司章程，以“河南某某运业有限责任公司”的名义向禹州规划局原房产管理服务中心某某房产管理所提出房屋所有权分割登记申请，禹州规划局同日受理后发出公告(期限7日)。2014年6月17日，禹州规划局原禹州市房产管理服务中心将禹房权证禹州字第XXXXXX号、禹房权证禹州字第XXXX**《房屋所有权证》予以分割，其中禹房房权证禹州字第XXXX**《房屋所有权证》被分割为禹房权证禹州字第XXXXXX号、禹房权证禹州字第XXXXXX号、禹房权证禹州字第XXXXXX号三本《房屋所有权证》。禹房权房权证禹州字第XXXX**《房屋所有权证》被分割为禹房权证禹州字第XXXXXX号、禹房权证禹州字第XXXXXX号二本《房屋所有权证》。2014年7月20日后，贾某某再次伪造“河南某某运业有限责任公司”[2014]XX号、XX号文件、印章、授权委托书(时间2015年元月6日)、企业法人营业执照(营业期限自2004年12月30日至2040年5月6日)、组织机构代码证、法人身份证明、股东会议决议及公司章程。2015年1月15日，贾某某以“河南某某运业有限责任公司”的名义与尹某某、王某某签订了《房地产买卖契约》，以X万元的价格将某某公司位于禹州市某某镇东环路的房屋(建筑面积134.59㎡、房屋所有权证号为XXXXXX)出售给尹某某、王某某。其中买卖契约第二条约定：甲方(出卖人河南某某运业有限责任公司)乙方(买受人尹某某、王某某)议定房地产成交价格为¥X万元。乙方于2015年1月15日前清付给甲方;甲方于2015年1月15日将上述房地产交付给乙方。2015年1月6日，贾某某以“河南某某运业有限责任公司”的名义和尹某某、王某某向禹州规划局原房产管理服务中心神垕房产管理所申请办理房屋所有权转移登记。2015年3月26日，禹州规划局原房产管理服务中心经审核后，认为符合办理转移登记的条件，为尹某某、王某某办理了禹房权证禹州字第XXXXXX号和禹房权证房权证禹州字第XXXXX**所有权证。某某公司诉禹州规划局房屋所有权登记一案。

　　一审法院判决撤销禹州规划局于2015年3月26日为尹某某、王某某办理的禹房权证禹州字第XXXXXX号、禹房权证禹州房权证禹州字第XXXXX**证。尹某某、王某某不服提起上诉，二审法院维持了一审判决。尹某某、王某某申请再审，再审判决，再审请求不能成立，不予支持。原审判决理由虽有不妥，但撤销涉案房产证的判决结果正确，故予以维持。

　　尹某某、王某某不服再审判决，向河南省人民检察院申请监督，河南省人民检察院提请最高人民检察院抗诉。最高人民检察院抗诉认为，再审判决适用法律错误。理由如下：本案的争议焦点是尹某某、王某某持有的禹房权证禹州字第XXXXXX号和禹房权证禹州字第XXXXX**撤销。《房屋登记办法》第八十一条规定，司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记、收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。最高法最终支持了检察院的抗诉理由。

　　从司法裁判视角看撤销不动产登记的行为，需要登记机关准确把握司法裁判文书的内容。面对不动产登记撤销判决，登记机构既不违反判决内容，又不突破登记种类设定本意，能够还原不动产登记的真实状态，这也将成为不动产登记机关有待完善的环节之一。