目 录
一、 引言
二、 大数据报告数据来源
三、 检索结果可视化
(一) 整体情况分析
(二) 案由分布
(三) 程序分类
(四) 裁判结果
(五) 标的额可视化
(六) 诉请金额可视化
(七) 判赔额可视化
(八) 诉请支持率可视化
(九) 审理期限可视化
(十) 当事人
四、案件焦点和律师建议
一、 引言
笔者在2018年曾代理一起卖房者在上海市宝山区人民法院被上海创某房地产经纪事务所(以下简称：创某所)起诉催讨佣金的居间合同纠纷案件。2021年《民法典》正式生效之后，“居间合同”章节得到了修订和完善，变更成“中介合同”一章。但今年笔者接到一个陌生来电咨询，同样被创某所起诉，相类似的经历，作为卖房者，被房产中介口头承诺免除佣金，等房屋交易、过户完成一年多以后才被起诉催讨佣金。于是笔者检索了“创某所”这家不知名的小房产中介机构的涉诉案件，试着从“小中介”的大数据报告来探究其套路。
实践中二手房买卖市场里卖房者通常有产权人的“傲慢感”即使随行就市的当下，房产中介机构“免除中介费”的承诺尤为吸引卖房者挂牌交易。但这一看似“划算”的选择，却并非如表面上那样有利可图，反而隐藏着许多法律风险，卖房者一不小心就会掉入“陷阱”，遭受不必要的经济损失。本文从创某所的居间合同(中介合同)纠纷裁判文书大数据来提醒公众，从司法裁判案例中审视“免除中介费”的法律风险。
二、 大数据报告数据来源
时间：2024年11月30日之前
检索条件：
全文：创某所
案件数量：38件
数据采集时间：2024年11月30日
三、 检索结果可视化
本次检索获取了2024年11月30日前共38篇裁判文书。
(一) 整体情况分析
从上方的年份分布可以看到当前条件下案例数量的变化趋势(可能受限于司法裁判文书公开的程度)。
(二) 案由分布
从上面的案由分类情况可以看到，当前的案由分布由多至少分别是民事，执行。
(三) 程序分类
从上面的程序分类统计可以得出当前的审理程序分布状况，其中一审案件有30件，二审案件有6件，执行案件有2件。并能够推算出一审上诉率约为20%。
(四) 裁判结果
一审裁判结果
通过对一审裁判结果的可视化分析可以看到，当前条件下其他的有15件，占比为50.00%;全部/部分支持的有7件，占比为23.33%;撤回起诉的有6件，占比为20.00%。
二审裁判结果
通过对二审裁判结果的可视化分析可以看到，当前条件下维持原判的有4件，占比为66.67%;改判的有2件，占比为33.33%。
执行裁判结果
通过对执行裁判结果的可视化分析可以看到，当前条件下纳入失信被执行人名单的有1件，占比为50.00%;终结执行的有1件，占比为50.00%。
(五) 标的额可视化
通过对标的额的可视化分析可以看到，标的额为10万元以下的案件数量最多，有13件，50万元至100万元的案件有2件，10万元至50万元的案件有1件，100万元至500万元的案件有1件。
(六) 诉请金额可视化
通过对诉请金额的可视化分析可以看到，诉请金额为10万元以下的案件数量最多，有7件，50万元至100万元的案件有1件。
(七) 判赔额可视化
通过对判赔额的可视化分析可以看到，判赔额为10万元以下的案件数量最多，有4件。
(八) 诉请支持率可视化
通过对诉请支持率的可视化分析可以看到，诉请支持率为10万元以下的案件，诉请支持率最高，为70.3%，50万元至100万元的案件，诉请支持率为0.0%。
(九) 审理期限可视化
通过对审理期限的可视化分析可以看到，当前条件下的平均审理时间为118天。
(十) 当事人
当事人
通过对当事人的可视化分析可以看到，当前案件中涉案最多次的当事人分别是：创某所、唐某(创某所的法定代表人)、傅某。
攻方当事人
通过对攻方当事人的可视化分析可以看到，当前案件中担任原告、上诉人等角色最多次的当事人分别是：创某所、吴某、孙某。
守方当事人
通过对守方当事人的可视化分析可以看到，当前案件中担任被告、被上诉人等角色最多次的当事人分别是：傅某、张某、徐某。
四、案件焦点和律师建议
根据《民法典》第九百六十一条和第九百六十三条的规定，房地产经纪机构与客户签订合同后，必须按照合同约定的条款提供服务，并收取相应的中介费用。《民法典》第九百六十一条对中介合同进行了规定：“中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”具体到房地产领域，《房地产经纪管理办法》第三条规定：“房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。”值得注意的是，这里的“居间”和“中介”同义，原《合同法》中使用“居间合同”一词，后为了更好地反映市场经济的发展，以及为了更好地规范越来越多样化的中介活动，规避“跳单”行为[1]，《民法典》将“居间合同”改为了“中介合同”章节。下文统一使用“中介”一词。
关于中介费用，其标准通常由市场情况、服务内容以及协议而定。一般而言，一二线城市中房屋交易中介收费标准大概在房屋成交价的2%～3%。关于房屋买卖双方分别承担的中介费的比例，实践中有买卖双方承担相等比例、买方承担更高比例以及买方承担所有中介费用三种形式。具体的费用承担比例由中介机构与买卖双方进行磋商约定。
在上海这样房价高的一线城市，房屋买卖的中介费用是一笔不小的支出。因此，当一些中介机构提出卖方可以降低甚至免除中介费时，卖房者往往会心动不已。但天下会有免费的午餐吗?卖房者因为被免除中介费而感到“赚了”时，殊不知自己可能已经掉入了一些中介机构的陷阱。
笔者以“创某所”为关键词进行案例检索，检索出38篇裁判文书，其中有11份为调解书，未公开。通过浏览公开的27篇裁判文书，笔者发现80%以上是因房屋买卖合同产生的中介费用引起的纠纷，其中又有80%是由中介机构创某所提起的请求房屋卖方支付其中介费的诉讼。案情多为中介公司起诉要求卖房者按照中介合同支付中介费，而卖房者则抗辩称中介机构曾口头允诺其免除或减少中介费，但由于卖房者未能提供有效证据证明，所以判决结果多为法院支持了原告即中介机构的诉请，判决卖房者支付房屋中介费;此外，还有6个案件因中介机构主动撤诉或中介机构经法院传唤无正当理由拒不到庭，按撤诉处理。就笔者自身代理的案件中，委托人正是被创某所起诉要求支付中介费，经过笔者代理时认真梳理微信沟通记录、谈话录音等材料，引导委托人拿出并固定了能够证明创某所曾许诺其免除其中介费的证据，致使对方主动撤诉。由此可见，可以推测其他撤诉的案件多半是因为卖房者留存好证据并提交法庭，足以证明创某所当时明确承诺其不用支付中介费，创某所见胜诉无望，故主动撤诉或拒不到庭以免庭上尴尬。
另外，笔者还发现在这些创某所索要中介费用的案件中，其往往在诉讼时效快要届满时才提起。结合多数案件案情中卖房者都抗辩称中介机构曾允诺过其免除中介费，但却无法拿出确凿的证据，可以猜测中介机构是为了拖延时间，等卖房者手中的过往聊天记录、录音等其他可能存在的有利证据丧失后再提起诉讼，无法证明自己曾经答应卖房者免除或降低中介费的承诺，此时径直通过诉讼的方式向卖房者索要中介费。许多卖房者当初在选择房屋中介机构时，正是看中了免除中介费这一点才选择委托该机构为其出售房屋，如今该中介机构推翻过往的承诺，向卖家索要中介费用，该中介机构既通过低价或免除中介费的噱头获得了客源，最后又通过合法的诉讼途径要回了中介费，真可谓是其独家”销售秘籍“啊!在房屋中介机构层出不穷的市场“套路”之下，作为卖房者，应该如何在房屋买卖中保护好自身的合法权益呢?
当卖房者在与房屋中介机构进行交易时，特别是在中介承诺“免除中介费”时，应当时刻保持谨慎。为了避免被房屋中介机构套路，卖房者应当注意以下几点：
1、选择信誉良好的中介：在选择房屋中介机构时，要了解中介机构的口碑，选择客户好评多、收费政策透明的中介，同时也可以通过查阅该机构的公开涉诉案件情况来辅助作出判断。一定要避免仅仅因为低价甚至免除中介费的承诺，就作出轻率的选择。
2、签订书面合同和协议：与中介机构签订正式的合同，同时将中介承诺的中介费优惠或者免除的内容订入合同，明确约定中介服务的内容、费用、违约责任等条款，确保中介机构作出的承诺以书面形式确认，保留好书面证据确保自身权益受到法律保护。
3、记录和留存沟通内容：在与中介的沟通中，建议将中介重要的口头承诺及时记录下来，并通过微信、短信、电子邮件等形式再与中介进行确认，大胆使用录音录像等固定证据的手段以维护自身合法权益。
4、咨询和求助专业人士：在选择房屋中介机构以及签订中介合同时，如果遇到自己无法判断或意识到存在风险的情况，可以咨询律师或专业顾问，来获取专业建议，专业人士的价值更在于预防和避免法律风险。
总之，在二手房买卖中，房屋中介机构扮演着重要的角色。一方面，房屋中介机构能够帮助卖家和买家更快地找到交易对象，另一方面，中介机构能够协助双方办理房屋交易中的各种手续，帮助双方规避交易风险。遇到好的中介机构能够让房屋买卖双方省心省力，但若是遇到不靠谱不诚信的中介机构，则会使买卖双方陷入到更大的麻烦当中。作为房屋的卖方需要警惕房屋中介的套路之一即“免除中介费”。
在卖房过程中，卖房者面对“免除中介费”的诱惑时，一定要保持理性。中介的承诺往往可能带来隐性风险，甚至导致后续的法律纠纷。因此，卖房者应当谨慎处理与中介的关系，明确费用和服务的相关约定，并保留必要的书面证据或录音视频证据，以维护自身的合法权益。在房屋买卖交易中，只有增强自身的法律意识和自我保护意识才有助于卖房者在面对房屋中介机构时做出更加明智的选择。
同时，在促成房屋交易过程中，中介公司对于受托事项及中介服务确需承担符合专业主体要求的注意义务，注重审查核实与交易相关的主体身份、房产权属、委托代理、信用资信等证明材料的真实性及带看房屋甚至管理房屋等专业工作，理应收取中介费用。而《民法典》将“居间合同”改为了“中介合同”—章，并修改和完善部分条款，规制“利用中介人提供的交易机会或者媒介服务”的情形以降低证明委托人的行为构成“跳单”并需要承担相应法律责任的证明难度，其实更务实地保护了中介人的利益。但中介机构不能恶意制造委托人”跳单“行为再利用诉讼索要中介费这种不诚信的做法，而应从善如流选择提升中介服务的专业能力及口碑影响力，赢得委托人的付费与信任，共同抵御不诚信”销售套路“带来的市场歪风!
注释：
[1]跳单行为指客户在中介的介绍或服务下与交易对方达成交易，但直接与交易对方签订合同，绕过中介，从而不支付约定的中介费用或佣金。
❈实习生秦欣阳对本文亦有贡献