随着我国房地产业的发展,房地产合作开发形式多种多样,但由于合作开发房地产法律关系复杂,项目进展不一定如当事人所愿,在实践中常常产生纠纷,本文所涉纠纷为建设用地使用权合同纠纷表象下的合资、合作开发房地产合同纠纷,笔者对办案历程进行梳理,以阐析合资、合作开发房地产合同纠纷实务要点。



【基本案情】


Q公司对某工业用地享有土地使用权,拟先将土地收储后,以商住性质通过招拍挂方式对外出让,S公司拟通过与Q公司及Q公司指定的QY公司合作,力争获取土地开发的权利,以进行开发建设,并获取相应的投资利益。



2014年11月30日,Q公司与S公司签订《合作协议》,就项目地块合作达成一致。合作方式具体为:



双方开设共管账户,S公司向QY公司增资500万元,但不参与公司的经营管理,同时,S公司通过银行委托贷款的方式向Q公司提供融资人民币5500万元。



Q公司承诺在《合作协议》签订且S公司提交规划方案之后4个月内负责将该项目地块交由土地储备中心纳入土地储备,并协调土地部门S公司提交规划方案之后6个月内发布项目地块出让公告。且Q公司负责协调相关政府部门在项目地块土地出让金缴清后3个月内将土地出让金返还至双方的共管账户中,并在项目土地出让金缴清后100个自然日内,回购S公司所持QY公司的全部股权并支付股权增资额,同时,Q公司将融资本金返还给S公司。



为保证Q公司履行《合作协议》项下的债权债务,W公司向S公司出具《连带责任保证函》,W公司对Q公司在《合作协议》项下的一切债务、违约金等提供连带责任保证,Q公司与S公司签订《股权质押协议》,约定S公司以其持有W公司的100%股权提供股权质押担保,担保范围为《合作协议》项下全部债务、违约金及S公司为实现债权所发生的一切费用。



国土部门一直未发布项目地块出让公告。2017年10月17日,S公司以借款合同纠纷为由,将Q公司诉至SD省高级人民法院,请求:1.Q公司向其返还贷款本金人民币5500万元,支付贷款利息人民币1100万元;2.Q公司向其支付逾期利息(罚息)及复利4000万余元。



同日,S公司以建设用地使用权合同纠纷为由,将Q公司、W公司诉至SD省高级人民法院,请求判令:1.解除《合作协议》及补充协议;2.Q公司向其返还股权增资额500万元,支付违约金6000万元,赔偿损失16000万元;3.W公司对上述给付事项承担连带保证责任;4.Q公司以其所质押的股权对上述给付事项承担质押担保责任,S公司对以折价或者拍卖、变卖上述质押股权所得价款享有优先受偿权。



【焦点问题分析】


1.涉案《合作协议》及补充协议的效力和性质应如何认定? 



(1)合同法第五十二条规定,“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。



虽案涉土地性质为工业用地,但协议约定先变更工业用地性质,再进行合作,该约定是否全面实际履行,是协议履行情况,并非考量协议是否有效的因素。故《合作协议》及补充协议是双方当事人真实的意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,协议有效。



(2)依据最高人民法院裁判规则,当事人共同承担开发房地产的经营风险,是认定合作开发房地产合同性质的关键。合同约定提供土地方不承担经营风险,只收取固定利益,包括固定数额货币,固定面积或者固定比例房屋的,应当认定为建设用地使用权转让合同。



从双方签订的合作协议来看,Q公司为提供土地一方,对地块享有土地使用权,S公司为提供资金一方,向Q公司的关联公司投资,并向Q公司出借款项,拟利用各方优势,取得土地开发权利,以进行开发建设。表面看似是建设用地使用权合同纠纷,但纵观整套协议内容,约定了在竞拍土地后,Q公司可获得相应的利润,也约定Q公司保证土地收储、招拍挂及使S公司获得土地开发建设权利后,返还融资额、回购股权,及不能按时完成协调义务时的违约责任,Q公司需承担项目合作的风险,故本案系合资、合作开发房地产合同纠纷。



(3)关于《合作协议》及补充协议是否解除问题。根据合同法第九十三条的规定,“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同”。第九十四条规定,“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形”。



《补充协议》约定Q公司协调政府最迟不晚于2016年11月29日发布出让公告,否则S公司享有解除权。S公司诉称Q公司怠于履行义务,土地未在合同约定日期前出让,已构成合同目的不能实现,请求解除合同。2016年12月3日,S公司曾向Q公司发出《解除合同通知函》,但是在《解除合同通知函》发出后,S公司多次向Q公司提报规划方案,协调涉案地块净空高度等,S公司的行为表明合同在起诉前仍继续履行,依据合同约定,其有权解除合同。



2.S公司向Q公司提供融资额能否定性为民间借贷?



依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条的规定,原告以借据、收据、欠条等债权凭证为依据提起民间借贷诉讼,被告依据基础法律关系提出抗辩或者反诉,并提供证据证明债权纠纷非民间借贷行为引起的,人民法院应当依据查明的案件事实,按照基础法律关系审理。



S公司将提供融资款项的事实剥离,忽略合作背景,单独以款项往来为依据起诉,不利于查明案件事实。贷款合同、股权转让协议等均是以项目合作协议为基础,为促进项目合作协议履行而签订的,S公司委托银行向Q公司提供的融资款系为项目合作提供的资金,协议约定了土地出让金缴清后,Q公司将融资款项返还S公司,该款项系S公司的投资款,并非民间借贷,S公司以借款合同纠纷为由提起的诉讼主张不应得到支持。



3.合作款项应否返还?



在《合作协议》中,双方约定Q公司负有协调政府将涉案地块收储后出让的义务,但是截至起诉之日,涉案地块仍未出让,Q公司提供涉案地块的基本情况汇报、政府相关部门的会议纪要,以及S公司未在约定日期提报规划的证据,但是均不能证明涉案地块未在约定日期出让的主要责任在S公司,不足以证明合作不能继续履行系因S公司根本违约,在本案中,双方协商解除《合作协议》及补充协议,Q公司应该返还S公司的投资款项,依据协议约定,W公司承担连带责任。但本案中,S公司在协议履行过程中亦有过错,在其主张高额损失的情况下,本案最终以远低于其主张的数额调解。



【小结】

   


合资、合作开发房地产合同纠纷的一般表现形式是一方出地,一方出资,共同出资、共享利益、共担风险。合资、合作开发房地产合同区别于建设用地使用权转让合同纠纷的关键点在于双方共同承担合作风险,一方是以土地使用权变价出资,而非在土地使用权转让后不再参与项目。在该类合同纠纷中,争议焦点一般为合同效力问题、是否需要返还投资款项、是否支付违约金、是否分配利益。因该类合作周期长、涉及部门多,对于需要国土部门批准的时间不确定,建议双方在合作协议中,明确约定取得土地使用权的时间,及在约定时间内土地仍不能使用时违约方的违约责任;在需变更土地性质的合作开发房地产项目中,往往依据合同双方在签订合同时对项目推进的预估约定提供土地方提供可用土地的时间及协调义务,但土地变更流程较为繁杂,如遇政策变化,提供土地方违约风险较大,所以,提供土地方预留充足的时间,并设计政策变化时的免责条款,合同履行过程中留存履行义务的证据,项目进展受阻时协商变更协议条款,不失为减免违约责任的对策。




或许您还想看

彭秋霞、鞠庆玲:观限购政策之变化,解房屋预售纠纷之难题


彭秋霞、鞠庆玲:建设工程施工合同无效时, 工程款的结算及优先受偿权问题


彭秋霞,德衡律师集团合伙人,山东德衡(济南)律师事务所常务副主任,房地产业务部主任。担任济南市仲裁委员会仲裁员、山东省律师协会建设工程专业委员会委员、济南市律师协会建设工程专业委员会委员、济南市律师协会实习管理委员会委员,2018年被评为济南市优秀女律师,作为律师代表参加山东省第九届律师代表大会,2019年参加山东省青年律师领军人才训练营。


彭秋霞律师具有深厚的法学理论功底和丰富的法律实务经验,擅长领域:建设工程与房地产业务类诉讼、仲裁案件。自执业以来一直致力于建设工程与房地产领域的诉讼和非诉案件研究,主攻建设工程与房地产业务领域疑难、复杂案件,主办三百多件民商事诉讼、仲裁案件,案件类型主要为建设工程施工合同纠纷案、合作开发房地产纠纷案、建设用地使用权转让合同纠纷案、委托代建合同纠纷案、商品房买卖合同纠纷案、商品房委托代理销售合同纠纷案等,主要为山东省高级人民法院再审、二审的诉讼案件。现为十几家大中型企业担任常年法律顾问,主要有山东贝特置业有限公司、山东贝特建筑项目管理咨询有限公司、湖北麻一建设有限公司山东分公司、济南正慧置业有限公司等。


联系方式:


电话:13853113899


邮箱:pengqiuxia@deheng.com


鞠庆玲,山东德衡(济南)律师事务所房地产业务部律师,从业以来,长期为房地产企业提供合同审查、日常法律事务处理等服务。主要业务方向为房地产与建设工程法律服务,参与过多起建设工程施工合同纠纷及房屋买卖合同纠纷的一审、二审、再审案件。参与办理的主要案件有某汽车配件有限公司与某建设工程有限公司建设工程施工合同纠纷案、青岛某集团有限公司、青岛某文化旅游投资有限公司与上海某房地产开发有限公司建设用地使用权合同纠纷案、章某与付某某房屋买卖合同纠纷案、济南某房地产开发有限公司与张某商品房买卖合同纠纷案、宋某与肖某某房屋租赁合同纠纷案。


联系方式:


电话:18366137113


邮箱:juqingling@deheng.com



✦本文仅代表作者观点,如需转载、节选,请联系德和止争微信平台。