• 吕士威:业主主张开发商退赔装修差价应否支持?开发商如何防范风险?
  • 文章来源:北京德和衡律师事务所 日期:2019-08-08

目前,商品房销售的标的逐渐由毛坯房向精装房转变,商品房预售合同约定的房屋价款也由单纯的房屋价款转变为房屋+装修价款,只是有的合同中未将房屋价款和装修价款分开,而有的合同则明确约定了房屋每平多少钱、装修每平多少钱。在此情况下,有的业主发现开发商为其房屋装修实际投入的造价与合同约定的装修价格并不一致,且往往低于约定价格,于是,纷纷通过各种途径主张权利,要求开发商退赔差额。那么,其主张应否被支持?


一、对该类案件目前判决情况的简析:


经研究该类案件的生效法律文书*,可以看出,目前司法实践中各地法院对相关案件有不同的处理结果,但不外乎以下几种情形:


(一)对业主退赔差价的主张不予支持


此种结果的案件大多符合以下几个条件:


1、合同、宣传材料或向政府报备的预售方案中对装修价款有单独约定或说明。


2、合同对装饰装修和设备的标准有较为明确的约定。


3、开发商交付的房屋装修基本符合合同约定的装修标准,部分材料虽与约定品牌不一致,但与约定品牌属于同档次装修材料。


该类不支持退赔差价的判决所持主要观点为:即使涉案房屋装修的评估值低于合同约定的装修价值,但因商品房本身就属于交易商品,其在出售过程中必然包含开发商的可得利润,合同约定的装修价值是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素,在双方当事人自愿平等协商的基础上形成的,并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加。合同约定的装修价值高于鉴定的装修价值是符合商品市场正常运行规律的。


从该类判决的论述来看,其不支持装修差价退赔的根本原因并非装修部分没有差价或差价不大,而是其认为房屋装修属于商品房价值的构成部分,是开发商进行房地产开发的成果,开发商有权按照其对商品房整体价值的考虑确定价款进行销售、获取利润,只要购房合同是双方真实意思表示、无法定无效情形,则对双方具有约束力。当然,若开发商交付的精装房屋未达到约定的标准,购房人有权要求其整改或赔偿损失。


山东省有关法院的终审判决多按此处理,如青岛中院终审的泰瑞置业公司与其业主的系列案件。


(二)支持业主退赔差价的主张


此种结果的案件大多符合以下几个条件:


1、合同、宣传材料或向政府报备的预售方案中对装修价款有约定或说明。


2、合同对装饰装修和设备的标准有较为明确的约定,也可能约定的标准较为笼统。


3、经对开发商交付房屋的装修造价进行评估,远低于合同约定的造价标准。



该类支持退赔差价的判决所持观点为:开发商所开发和销售的商品仅为房屋,因此只应就房屋价款盈利,而就装修部分只有装修企业才可适当获利,开发商不应额外受益。所以就涉案房屋的装修费用,应将实际装修造价和合同约定价款均扣除税金、规费和装修企业适当利润后的金额(税金和规费是装修企业应上缴的费用,利润属于装修企业应得部分,所以该三项费用不属于直接用于业主房屋装修的费用,不参与比价)进行比较,若有差额,开发商应退还业主。


该类判决实质上否认了房地产开发范围包括装饰装修工程、否认了开发商在装修工程上的付出和价值,并将开发商定位在了代收代付装修款的角色,预售合同虽然约定了装修价款,但该价款只可对应开发商真实投入的装修造价,开发商不可有获利。


江苏省法院多按此处理,较有影响的案例就是南京中院审理的富力公司与其业主的系列案件,原一二审也都驳回了业主的诉讼请求,但经重审后,南京中院最终判决支持了业主退赔装修差价的主张。


另有一些案件,法院以业主未能举证证明实际装修标准的价值低于约定装修造价为由驳回了业主关于退赔装修差价的请求。如福建省泉州市中院审理的世茂公司与其业主的系列案件。当然,该系列案件中所谓业主未能举证证明装修差价是多少,是因为业主在诉讼中本来提出对房屋实际装修造价进行鉴定,之后又撤回了鉴定申请,其中原因不得而知,但法院既以此为由未支持业主退赔差价的主张,那么反推则可得出,若经鉴定房屋实际装修造价的确低于约定装修价格的话,业主退赔差价的主张应该会被支持。


二、开发商应否退赔差价的关键在于其能否就商品房的装修获利


基于前述审判实践情况可知,各地、各法院对开发商应否退赔装修差价的处理结果不尽相同,判决所涉事实细节、原因描述等也因案而异,但究其根本,造成判决结果不同的关键在于各地法院“是否允许其就商品房的装修部分获利”,而非其他。


那么开发商是否可以就商品房的装修部分获利?那首先要解答“房地产开发经营”其开发、经营的标的、范围究竟是什么、房屋的装饰装修工程是否是房地产开发的组成部分。


目前,“房地产开发经营”的概念仅规定在《城市房地产开发经营管理条例》第二条中,具体表述为:“本条例所称房地产开发经营,是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。”据此,对于商品房开发而言,是指房地产开发企业融合各种资源优势,在其依法获得的国有土地上建设房屋、销售或出租房屋并经营获利。


该法条中只称“房屋”,并未进一步明确是毛坯房还是精装房,但是,国务院办公厅早在1999年出台的《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见的通知》,就提出要对住宅积极推广一次性装修或菜单式装修模式;住建部于2002年也相应出台《商品住宅装修一次到位实施细则》要求“建造全装修住宅,做到住宅内部所有功能空间全部装修一次到位,销售成品房的价格中包含装修费用,并应在商品房预售合同中单独标明装修标准。”并明确“开发单位为住宅装修质量的第一责任人”;其后各地也陆续出台了相关规定(比如四川省2013年发布《四川省住房和城乡建设厅关于加快推进成品住宅开发建设的意见》,青岛市2014年发布《关于进一步推进建筑产业化发展的意见》),长沙市2018年发布《关于进一步推进新建商品住宅全装修建设的通知》等,而就在2019年2月,住房和城乡建设部就《住宅项目规范》征求意见,其中提出“城镇新建住宅建筑应全装修交付”。这说明,从政策导向来看,房地产开发商品住宅,可以包括甚至应当包括装饰装修,未来更可能实现强制全装修。


而目前房地产开发的实践也正与上述规定相印证,商品房开发的标的,可以是毛坯房,也可以是精装修房,关键看开发商与购房人签订的合同对交易标的是如何约定的。因此若开发商售与购房人的房屋为精装修房屋,那说明该项目的开发包括对房屋的装饰装修,成品的精装房融汇了开发商对装修企业和装修特色的选择、采购装饰材料的渠道优势,以及其对装修质量和品质的把控等,开发商自然可以从装修中获利,合同约定价格与实际装修投入自然可以有差价。


因此,本律师认为,开发商只要预/销售的标的为精装修房屋、其在与购房人的合同中明确约定了精装交付的具体标准,那么,无论其合同价款是否对装修价款单独进行表述,均不应考量开发商对每套房屋投入的实际装修成本为多少,拿其实际投入的装修成本与合同约定的装修价款相比较没有任何意义。只要购房人与开发商所签合同为其真实意思表示,则对双方有约束力,其无权要求开发商退赔差价。


三、开发商如何防范退赔装修差价的风险?


尽管有上述分析,但各地既有不同判决,就说明不同的审判主体对“房地产开发经营”的范围是否包括房屋装修、开发商能否从装修工程获利有不同的认识,开发商最终承担退赔差价责任的风险仍然值得关注。那么开发商如何防范该风险?本律师建议如下:


1、直接约定精装房交易单价和总价。即在合同中或报备政府的预售方案中、宣传材料中,不区分房屋价款、装修价款,约定的房价款对应的就是精装房屋,开发商销售的是其整合土地、资金、施工、装修等全部资源后形成的商品,其利润无论来源于土地、土建工程还是装修,均是其从事房地产开发经营有权获得的,业主无权就任何差价要求退赔。


2、在预售合同中约定的房屋价款仅为毛坯房价格,同时由业主选定装修方案,并与开发商指定的装修公司签订装修合同。即开发商不经手装修,但可以在预售合同补充条款或补充协议中约定,毛坯房竣工验收后由开发商直接交由业主委托的装修公司进行精装修,装修公司接收即视为开发商向业主履行了商品房预售合同下的交付义务,装修完成后,由装修公司按照装修合同约定向业主履行交付义务。当然,此方案下,装修公司一般为开发商的关联公司或其战略合作伙伴。


3、若必须在预售合同中明确约定房价款、装修价款,或者报备政府的预售方案中、宣传材料中有对装修价款的表述,开发商应当尽可能在合同附件中明确约定所交付房屋的装饰装修标准,包括所使用的主要装修材料的品牌标准或市场价格标准(若为后者,最好进一步明确市场价格确定的参照标准),同时应当约定开发商有权自主决定调整档次相当于或高于约定品牌或价格的其他材料作为替代品,并约定开发商采购价格、与装修公司的签约价格等不得作为评价房屋实际装修造价的依据,应以家装市场价格标准为参照进行评估或评价。


4、还有一种特殊情况,开发商为了规避交易主管部门关于商品房明码标价的规定、以高于备案价销售商品房,而将毛坯房价款的一部分加在装修价中。此种情况下,建议开发商另行与购房人签订一个补充协议,明确其销售给购房人的房屋为精装房,商品房预售合同中虽分别表述了房屋价款与装修价款,但购房人知悉并同意双方的真实意思是总价款对应精装修的房屋,拆分的价款仅为签约需要,不得以此评价交付的房屋各部分价值是否与拆分的价款相符,或以此主张退赔差价等。

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