【引言】

随着经济体制改革的深入,农村集体企业也纷纷改制出售。企业改制的实质是通过企业所有权调整,对社会财产进行再分配,因此,各利益主体对原企业财产争夺,是一场没有硝烟的战争。在这样一个财产界定、分配的过程中,如果对原企业财产界定不清、对财产归属约定不明,改制后势必产生纠纷。本案就是其中一个典型案例。

【案情简介】

20016月,某村民委员会(下称“村委会”)出资设立了村集体企业某房地产开发有限公司(下称“房地产公司”),20023月,村委会与房地产公司又共同出资设立了某建筑工程有限公司(下称“建筑公司”)。

    20037月,某镇属集体汽车厂与建筑公司签订《资产变卖抵债协议书》,约定将其房屋等建筑物5285.6平方米及相应占地22800平方米(集体工业用地,宗地编号为GX-28-1号,集体土地使用证号为南集建[1990]字第008242号,以下称“GX-28-1号地”)作价284万元转让给建筑公司,建筑公司于2003831日前付清全部款项。该协议签订后至2005 6月间,建筑公司陆续向汽车厂支付了款项,汽车厂也已将房屋及土地交付建筑公司占有使用。

    20042月,市人民政府作出《关于同意市国土资源局出让国有土地使用权的批复》(南政地字[2004]6号),批准市国土资源局将GX-28-1号地的国有土地使用权出让给房地产公司,用于仓储项目建设,出让期限50年。同年3月,市国土资源局与房地产公司签订南土合字(20049号《国有土地使用权出让合同》,并向房地产公司颁发了南国用(2004)字第5936号《国有土地使用证》。

    房地产公司在受让上述土地使用权之前,于200312月向村委会出具《证明》,内容为:原汽车厂土地和房屋所有权虽为房地产公司名下,但该土地与房屋为村集体所有。

    20043月,镇人民政府作出关于对建筑公司、房地产公司深化企业改革的批复,批准村委会出售建筑公司和房地产公司的企业产权。此后,村委会根据镇政府的上述《批复》和会计师事务所对两公司资产负债情况出具的《审计报告》,先后将建筑公司、房地产公司以零价格分别出售给四个自然人。两公司的企业产权出售合同均约定,公司原有资产和债权债务均由收购方承担,但经审计的两公司资产负债表中均未将GX-28-1号地和地上建筑物列入资产。

    200510月,建筑公司以房地产公司为被告向法院起诉,请求判令房地产公司将GX-28-1号地的国有土地使用权过户登记给建筑公司。

    20063月,村委会以房地产公司和建筑公司为被告向法院起诉,请求确认GX-28-1号地的国有土地使用权归村委会所有,判令房地产公司为村委会办理过户登记手续。我们代理村委会参加了本案诉讼。

【焦点问题】

    本案是因村委会改制出售建筑公司和房地产公司时,对 GX-28-1号地土地使用权归属界定不清、约定不明而引发的纠纷,其争议焦点按以下顺序依次展开:1、改制出售前的建筑公司(以下称“原建筑公司”)或改制出售前的房地产公司(以下称“原房地产公司”),是否取得了GX-28-1号地的土地使用权?

2、如果原建筑公司或原房地产公司取得了GX-28-1号地的土地使用权,该土地使用权在企业改制出售后应当归属于谁?

【办案思路及历程】

    一、关于两公司企业产权出售权前GX-28-1号地土地使用权归属的界定。

    建筑公司认为,原建筑公司于20037月与汽车厂签订《资产变卖抵债协议书》,以284万元价款受让GX-28-1号地(集体)土地使用权及地上房屋。该公司在改制出售前实际支付了部分价款,尚欠的部分计入了公司应付帐款,因此,原建筑公司取得了该土地使用权。

    房地产公司认为,市国土资源局于20043月根据市政府批复与原房地产公司签订GX-28-1号地国有土地使用权出让合同,并向原房地产公司颁发了国有土地使用证,因此,该土地使用权在公司改制出售前已经归属于原房地产公司。

    村委会则主张,虽然GX-28-1号地国有土地使用权出让给原房地产公司,并颁发了土地使用证书,但原房地产公司在受让该土地使用权前向村委会出具《证明》,声明该土地使用权以其名义受让,实际归村集体所有,因此,在两公司改制出售前该土地使用权归村委会实际享有。

    我们认为,原建筑公司与汽车厂签订受让GX-28-1号地集体土地使用权合同,并实际支付了部分价款,因此,其享有取得该土地集体土地使用权的债权;原房地产公司依法受让GX-28-1号地国有土地使用权,并登记取得土地使用权证书,因此,其已经取得了该土地国有土地使用权的物权;村委会与原房地产公司约定,该国有土地使用权以房地产公司名义受让,实际归村集体所有,但未办理变更登记手续,因此,村委会虽然未登记取得该国有土地使用权的物权,但享有物权确认请求权。

    二、关于两公司企业产权出售权GX-28-1号地土地使用权归属的确定。

    建筑公司认为,虽然原建筑公司没有登记取得GX-28-1号地土地使用权,但是,一方面,依照企业产权出售合同约定,改制出售后的建筑公司既然继续履行了《资产变卖抵债协议书》项下的债务,就享有依据《资产变卖抵债协议书》取得该土地使用权的权利,而且,汽车厂也已于2005年将该土地及地上房屋交付建筑公司占有使用;另一方面,履行《资产变卖抵债协议书》所取得的对应资产,体现在改制出售所依据的资产负债表的“待摊费用”、“在建工程”科目之中,表明该土地使用权已经作为原建筑公司资产出售给了受让方,因此,应当确认GX-28-1号地土地使用权归改制出售后的建筑公司所有。

    建筑公司的上述主张显然难以成立。首先,GX-28-1号地土地使用权性质已经由集体变为国有,并已依法出让给房地产公司,作为《资产变卖抵债协议书》标的物的集体土地使用权已不复存在,汽车厂将该土地交付建筑公司属履行对象错误;其次,根据财政部《企业会计制度》的规定,资产负债表中的“无形资产”一项是专门用于记载土地使用权的会计科目,任何其他科目均不能体现土地使用权。建筑公司主张该土地权益体现在“待摊费用”和“在建工程”科目中,恰恰说明该土地使用权没有作为原建筑公司资产出售;其三,改制出售后的建筑公司继续履行了《资产变卖抵债协议书》项下债务,可以根据企业产权出售合同约定向有关当事人主张权利,但不能作为主张GX-28-1号地国有土地使用权归其所有的依据。

    企业产权出售前,GX-28-1号地国有土地使用权已经由房地产公司取得,但企业产权出售时该土地使用权没有作为原房地产公司资产出售,因此,村委会对该土地使用权的物权确认请求权没有消灭。村委会请求确认该土地使用权归其所有,应当依法予以支持。

【办案结果】

    本案经法院一审、二审和两次再审,均采纳了我们的代理意见,支持了村委会的诉讼请求,保护了村集体的合法权益。

【办案随想】

    本案仅仅因为企业改制出售时对GX-28-1号地土地使用权界定不清、约定不明,就进行了历时四年的四审诉讼。尽管土地权属纠纷已经落下帷幕,但改制出售后的建筑公司继续履行《资产变卖抵债协议书》项下债务的问题至今尚未处理,仍有可能发生新的诉讼。本案提醒所有进行改制、重组、并购的企业,首先做好企业资产、债权、债务的界定,明确约定财产归属、债权承继与债务承担,防止纠纷发生;产生争议后,应当认真分析案件事实,准确把握法律要点,正确选择解决思路和途径,避免陷入长期诉讼。


 

     作者:宋振伟 李鹏程 吕士威